Công Cụ Tính Tái Cấp Vốn Vay Mua Nhà

Nhập phép tính

Dư nợ gốc hiện tại

Lãi suất hiện tại (% năm)

Thời hạn còn lại hiện tại (năm)

Lãi suất mới (% năm)

Thời hạn khoản vay mới (năm)

Chi phí tái cấp vốn

Công thức

Show calculation steps (1)

1. Break-Even Point

   

   Months needed for monthly savings to recover closing costs.

Kết quả

Tiết kiệm hàng tháng

345,96

mỗi tháng với khoản vay mới

Khoản trả hàng tháng hiện tại	1.688,02
Khoản trả hàng tháng mới	1.342,05
Điểm hòa vốn (tháng)	11,6

Công Cụ Này Làm Gì

Công cụ tính tái cấp vốn vay mua nhà giúp bạn so sánh khoản vay nhà hiện tại với một khoản vay mới mà bạn đang cân nhắc. Công cụ tính ra số tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng theo khoản vay mới, mức tiết kiệm bạn có được mỗi tháng và điểm hòa vốn — tức là số tháng cần thiết để khoản tiết kiệm hàng tháng bù lại chi phí làm thủ tục tái cấp vốn. Lưu ý: công cụ dựa trên cách tính lãi vay theo thông lệ quốc tế (Mỹ); tại Việt Nam, mỗi ngân hàng có thể áp dụng cách tính lãi và phí tất toán trước hạn khác nhau, vì vậy hãy xem đây là ước tính tham khảo.

A refinance lowers the monthly payment; the gap between old and new payments is your monthly savings.

Cách Sử Dụng

Nhập số dư nợ gốc hiện tại, lãi suất và thời hạn còn lại của khoản vay đang có, sau đó nhập lãi suất mới, thời hạn mới và chi phí ước tính khi tái cấp vốn. Công cụ sẽ cho biết khoản trả góp cũ và mới, mức chênh lệch hàng tháng cũng như thời gian cần để bạn thu hồi lại khoản chi phí ban đầu.

Công Thức Tính

Mỗi khoản trả góp hàng tháng được tính theo công thức trả góp đều chuẩn

$$M = P \cdot \frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n - 1}$$

trong đó P là dư nợ gốc, i là lãi suất tháng (lãi suất năm chia cho 12 rồi chia cho 100), và n là số tháng vay. Mức tiết kiệm hàng tháng đơn giản là khoản trả cũ trừ đi khoản trả mới, còn điểm hòa vốn bằng chi phí tái cấp vốn chia cho mức tiết kiệm hàng tháng.

$$\text{Break-even} = \frac{\text{Closing Costs}}{\text{Old Payment} - \text{New Payment}}$$

The break-even point is where accumulated monthly savings finally cover the upfront closing costs.

Ví Dụ Minh Họa

Giả sử bạn tái cấp vốn cho khoản dư nợ 250.000 USD, từ lãi suất 6,5% trong 25 năm sang 5,0% trong 30 năm: khoản trả cũ khoảng 1.688,02 USD/tháng, khoản trả mới khoảng 1.342,05 USD/tháng. Như vậy bạn tiết kiệm được khoảng 345,96 USD mỗi tháng. Với chi phí tái cấp vốn là 4.000 USD, điểm hòa vốn sẽ là \(4000 \div 345{,}96 \approx 11{,}6\) tháng.

Câu Hỏi Thường Gặp

Kéo dài thời hạn vay có thực sự giúp tiết kiệm không? Thời hạn dài hơn giúp khoản trả hàng tháng nhẹ đi, giải phóng dòng tiền của bạn, nhưng tổng lãi bạn phải trả trong suốt thời gian vay lại có thể cao hơn.

Điểm hòa vốn là gì? Đó là thời điểm mà tổng khoản tiết kiệm hàng tháng tích lũy đủ để bù lại chi phí tái cấp vốn. Tái cấp vốn thường có lợi nếu bạn còn giữ ngôi nhà lâu hơn nhiều so với mốc thời gian này.

Công cụ có tính cả thuế và bảo hiểm không? Không — công cụ chỉ tính tiền gốc và lãi, không bao gồm các khoản như thuế nhà đất hay bảo hiểm nhà ở.