このツールでできること
住宅ローン借り換え計算ツールは、現在ご利用中の住宅ローンと、新たに検討している借り換え後のローンを比較するためのものです。借り換え後の毎月の元利返済額、毎月いくら節約できるか、そして「損益分岐点」——借り換えにかかった諸費用を、月々の節約額で何ヶ月かけて回収できるか——を計算します。
※本ツールは米ドル建て（$）の海外ローンを想定した一般的な計算モデルです。日本の住宅ローンでも計算式そのものは共通ですが、保証料・繰上返済手数料・登記費用など費用の内訳は国や金融機関によって異なります。実際のご検討時はご契約先の条件をご確認ください。
使い方
現在のローン残高、現在の金利と残りの返済期間を入力し、続いて借り換え後の金利、新しい返済期間、借り換えにかかる諸費用の見積額を入力してください。計算ツールは、現在と借り換え後の毎月返済額、その差額、そして初期費用を回収できるまでの期間を表示します。
計算式の解説
毎月の返済額には、住宅ローンで一般的に使われる元利均等返済の計算式
$$M = P \cdot \frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n - 1}$$を用います。ここで \(P\) はローン残高、\(i\) は月利（年利を12で割り、さらに100で割った値）、\(n\) は返済回数（月数）です。月々の節約額は単純に「現在の返済額 − 借り換え後の返済額」で求められ、損益分岐点は
$$\text{損益分岐点} = \frac{\text{諸費用}}{\text{月々の節約額}}$$で計算します。
計算例
残高 $250,000 のローンを、金利6.5%・残り25年から、金利5.0%・30年へ借り換えるケースを考えます。現在の返済額は月々約 $1,688.02、借り換え後は約 $1,342.05 となり、毎月およそ $345.96 の節約になります。諸費用が $4,000 の場合、損益分岐点は
$$\frac{4000}{345.96} \approx 11.6 \text{ヶ月}$$つまり約12ヶ月で初期費用を回収できる計算です。
よくある質問
返済期間を延ばすと本当に得をするの？ 期間を長くすれば毎月の返済額が下がり、家計のキャッシュフローには余裕が生まれます。ただし返済期間全体で見ると、支払う利息の総額はむしろ増える可能性があります。
損益分岐点とは？ 積み重なった月々の節約額が、借り換えの諸費用とちょうど釣り合う時点のことです。一般的には、その時期を十分に過ぎてもその家に住み続ける予定であれば、借り換えのメリットが出やすいといえます。
税金や保険料は含まれますか？ いいえ。このツールは元金と利息のみを計算します。固定資産税や火災保険料といったエスクロー（積立）項目は含まれていません。
