借り換え計算ツールとは？
住宅ローンの借り換え計算ツールは、現在のローンを新しいローンに組み替えるべきかどうかを判断するのに役立ちます。今の毎月の返済額と、金利や返済期間が異なる新しいローンの返済額を比較し、毎月どれくらい節約できるのか、そしてその節約額で借り換え時の諸費用を回収するまでに何か月かかるのか（＝損益分岐点）を一目で確認できます。
使い方
まず、現在のローン残高・現在の金利・残りの返済期間を入力します。続いて、借り換え後の新しい金利・新しい返済期間・借り換えにかかる諸費用の概算を入力してください。すると、現在と借り換え後それぞれの毎月の返済額、月々の節約額、そして諸費用を上回る節約が得られるまでに必要な月数が自動で計算されます。
計算式の解説
毎月の返済額は、一般的な元利均等返済の計算式 $$M = P \cdot \dfrac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}$$ で求めます。ここで\(P\)はローン残高、\(r\)は月利（年利 ÷ 12 ÷ 100）、\(n\)は返済回数です。月々の節約額は「現在の返済額 − 借り換え後の返済額」で計算され、損益分岐点は $$\text{損益分岐点} = \dfrac{\text{諸費用}}{\text{月々の節約額}}$$ で求められます。
具体例で見てみよう
たとえば、残高25万ドル・金利6.5％・残り返済期間30年のローンがあるとします。この場合、現在の毎月の返済額は約1,580.17ドルです。これを金利5.0％・30年返済に借り換えると、返済額は約1,342.05ドルに下がり、毎月およそ238.12ドルの節約になります。諸費用が4,000ドルだとすると、$$\frac{4{,}000}{238.12} \approx 16.8 \text{ か月}$$で損益分岐点に到達します。つまり、それより長くこの家に住み続けるなら、借り換えする価値があるということです。
よくある質問
損益分岐点とは何ですか？ 借り換えにかかった諸費用を、毎月の節約額で回収しきるまでにかかる月数のことです。その時点を超えて住み続ける予定があるなら、借り換えは基本的にお得になります。
返済期間を長くすれば必ず得をしますか？ 必ずしもそうとは限りません。返済期間を延ばすと毎月の返済額は下がりますが、ローン全体で支払う利息の総額はかえって増えてしまうことがあります。
諸費用を払ってでも借り換える価値はありますか？ 金利の引き下げ幅が十分に大きく、損益分岐点を超えてその家に住み続ける場合に、借り換えのメリットが最も大きくなります。
