ما هي حاسبة إعادة التمويل؟
تساعد حاسبة إعادة التمويل أصحاب المنازل على معرفة ما إذا كان استبدال الرهن العقاري الحالي بقرض جديد خطوة مجدية مالياً. فهي تقارن قسطك الشهري الحالي بقسط القرض الجديد بسعر فائدة أو مدة مختلفة، ثم تُظهر لك مقدار ما ستوفّره شهرياً، وكم من الوقت تحتاجه هذه المدخرات لتغطية تكاليف إغلاق إعادة التمويل — وهو ما يُعرف بنقطة التعادل.
كيفية استخدامها
أدخل رصيد قرضك الحالي، وسعر الفائدة الحالي، والمدة المتبقية من رهنك العقاري. بعد ذلك أدخل سعر الفائدة الجديد، ومدة القرض الجديد، والتكلفة التقديرية لإغلاق إعادة التمويل. ستحسب الأداة كلا القسطين الشهريين، ومقدار التوفير الشهري، وعدد الأشهر التي يجب أن تحتفظ خلالها بالقرض الجديد قبل أن تتجاوز المدخرات التكلفة المدفوعة مقدّماً.
شرح المعادلة
يُحسب كل قسط شهري باستخدام معادلة الإطفاء القياسية
$$M = P \cdot \dfrac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}$$حيث P هو رصيد القرض، وr هو سعر الفائدة الشهري (السعر السنوي ÷ 12 ÷ 100)، وn هو عدد الأقساط. أما التوفير الشهري فيساوي القسط القديم ناقص القسط الجديد، وتساوي نقطة التعادل تكاليف الإغلاق مقسومة على التوفير الشهري.
$$\text{Break-Even} = \dfrac{\text{Closing Costs}}{\text{Old Payment} - \text{New Payment}}$$
مثال تطبيقي
لنفترض أنك مدين بمبلغ 250,000 دولار بفائدة 6.5% مع تبقّي 30 عاماً. القسط الحالي يبلغ نحو 1,580.17 دولار. عند إعادة التمويل إلى 5.0% على مدى 30 عاماً، ينخفض القسط إلى نحو 1,342.05 دولار — أي بتوفير شهري يقارب 238.12 دولار. ومع تكاليف إغلاق قدرها 4,000 دولار، تصل إلى نقطة التعادل خلال نحو
$$\dfrac{4{,}000}{238.12} \approx 16.8 \text{ شهراً}$$وبالتالي فإن بقاءك في المنزل لفترة أطول من ذلك يجعل إعادة التمويل خياراً مجدياً.
الأسئلة الشائعة
ما هي نقطة التعادل؟ هي عدد أشهر التوفير في الأقساط اللازمة لاسترداد تكاليف الإغلاق. فإذا كنت تخطط للبقاء في المنزل بعد هذه النقطة، فإن إعادة التمويل غالباً ما تكون مربحة.
هل المدة الأطول توفّر المال دائماً؟ ليس بالضرورة. فالمدة الأطول تخفّض القسط الشهري لكنها قد تزيد إجمالي الفوائد المدفوعة طوال عمر القرض.
هل تستحق تكاليف الإغلاق العناء دائماً؟ تكون إعادة التمويل مجدية أكثر عندما يكون انخفاض سعر الفائدة كبيراً وعندما تخطط للبقاء في المنزل بعد نقطة التعادل.
