ما هي حاسبة إعادة التمويل بالسحب النقدي؟
إعادة التمويل بالسحب النقدي (Cash-Out Refinance) تعني استبدال قرض الرهن العقاري الحالي بقرض جديد أكبر، مع الحصول على الفرق نقداً بين يديك. تعتمد هذه الحاسبة على أعراف الرهن العقاري الأمريكية، وتقدّر لك مقدار النقد الذي ستحصل عليه، والقسط الشهري الجديد لأصل القرض والفائدة، ونسبة القرض إلى قيمة العقار الجديدة، وإجمالي الفائدة التي ستدفعها طوال مدة القرض الجديد. وتجدر الإشارة إلى أن قواعد الرهن العقاري في الدول العربية قد تختلف اختلافاً كبيراً، فهذه الأداة موجّهة بالأساس لمن يتعاملون مع نظام التمويل العقاري في الولايات المتحدة.
كيفية استخدامها
أدخل القيمة الحالية لمنزلك، والرصيد المتبقي من قرض الرهن العقاري الحالي، ومبلغ القرض الجديد الذي ترغب في الحصول عليه، وتكاليف الإغلاق التقديرية، ومعدل الفائدة الجديد (APR)، ومدة القرض الجديد بالسنوات. وستعرض لك الحاسبة على الفور صافي المبلغ النقدي وتكلفة القرض الجديد.
شرح المعادلة
يُحسب صافي النقد ببساطة على النحو التالي: النقد المسحوب = القرض الجديد − الرصيد الحالي − تكاليف الإغلاق.
$$\text{النقد المسحوب} = \text{القرض الجديد} - \text{الرصيد الحالي} - \text{تكاليف الإغلاق}$$أما القسط الشهري الجديد فيُحسب باستخدام معادلة الإطفاء (الاستهلاك) القياسية:
$$M = L \cdot \frac{r}{1 - (1+r)^{-n}}$$حيث L هو مبلغ القرض الجديد، وr هو معدل الفائدة الشهري (\(\text{APR} \div 12 \div 100\))، وn هو عدد الأقساط الشهرية (\(\text{عدد السنوات} \times 12\)). وإجمالي الفائدة يساوي \(M \times n - \text{مبلغ القرض}\).
مثال تطبيقي
لنفترض أن قيمة منزلك تبلغ 400,000 دولار، وعليك 200,000 دولار، وأنك حصلت على قرض جديد بقيمة 280,000 دولار مع تكاليف إغلاق قدرها 6,000 دولار بفائدة 6.5% على مدى 30 عاماً. سيكون النقد المسحوب \(= 280{,}000 - 200{,}000 - 6{,}000 = \) 74,000 دولار. وبقيمة \(r = 0.0054167\) و\(n = 360\)، يبلغ القسط الشهري نحو 1,769.98 دولار، وتكون نسبة القرض إلى القيمة 70%، ويصل إجمالي الفائدة على مدى 30 عاماً إلى نحو 357,191 دولار.
الأسئلة الشائعة
هل يشمل القسط الضرائب والتأمين؟ لا — الرقم الشهري يمثل أصل القرض والفائدة فقط. أما حساب الضمان (Escrow) الخاص بالضريبة العقارية وتأمين المنزل فيُحسب بشكل منفصل.
ما نسبة القرض إلى القيمة التي يسمح بها المقرضون عند السحب النقدي؟ عادةً ما تحدّ عمليات إعادة التمويل التقليدية بالسحب النقدي النسبة عند 80% كحد أقصى، رغم أن الحدود تختلف باختلاف نوع القرض والجهة المقرضة.
هل تُدفع تكاليف الإغلاق نقداً دائماً؟ ليس بالضرورة — يفضّل كثير من المقترضين دمج تكاليف الإغلاق ضمن القرض الجديد، ما يقلّل المبلغ النقدي المستلَم لكنه يخفّض التكلفة المدفوعة من الجيب.
