현금인출 재융자 계산기란?
현금인출 재융자(Cash-Out Refinance)는 기존 주택담보대출을 더 큰 금액의 새 대출로 갈아타면서, 그 차액을 현금으로 받는 방식입니다. 이 계산기는 미국 주택담보대출 관행을 기준으로, 받게 되는 현금이 얼마인지, 새 대출의 월 원리금(원금+이자) 상환액, 새로운 LTV(주택가치 대비 대출 비율), 그리고 대출 전 기간 동안 부담하게 될 총이자를 추정해 줍니다. 한국의 주택담보대출과는 규정과 한도가 다르므로, 미국 부동산을 보유한 경우에 해당하는 도구라는 점을 참고하세요.
사용 방법
현재 주택 가치, 기존 대출의 남은 잔액, 새로 받으려는 대출 금액, 예상 클로징 비용(closing costs), 새 대출의 금리(APR), 그리고 새 대출 기간(년)을 입력하세요. 그러면 순 인출 현금과 새 대출에 드는 비용이 즉시 계산되어 나타납니다.
계산 공식 풀이
순 인출 현금은 다음과 같이 간단하게 계산합니다:
$$\text{인출 현금} = \text{새 대출금} - \text{기존 잔액} - \text{클로징 비용}$$
새 월 상환액은 표준 원리금 균등상환 공식을 사용합니다:
$$M = L \cdot \frac{r}{1 - (1+r)^{-n}}$$
여기서 L은 새 대출 금액, r은 월 이자율(\(r = \text{APR} \div 12 \div 100\)), n은 총 상환 횟수(\(n = \text{년수} \times 12\))입니다. 총이자는 \(\text{총이자} = M \times n - \text{대출 원금}\)으로 구합니다.
예시로 알아보기
예를 들어 주택 가치가 $400,000이고 기존 대출 잔액이 $200,000인 상태에서, 클로징 비용 $6,000을 들여 30년 만기·금리 6.5%로 새 대출 $280,000을 받는다고 가정해 봅시다. 인출 현금 \(= 280{,}000 - 200{,}000 - 6{,}000 =\) $74,000이 됩니다. \(r = 0.0054167\), \(n = 360\)을 적용하면 월 상환액은 약 $1,769.98, LTV는 70%, 30년간 총이자는 약 $357,191입니다.
자주 묻는 질문
세금과 보험료도 포함되나요? 아닙니다. 월 상환액은 원금과 이자(P&I)만 계산한 금액입니다. 재산세와 주택보험을 위한 에스크로(escrow)는 별도입니다.
현금인출 시 대출 기관이 허용하는 LTV는 얼마인가요? 일반적인(conventional) 현금인출 재융자는 보통 LTV 80%까지로 제한됩니다. 다만 대출 종류와 대출 기관에 따라 한도가 달라질 수 있습니다.
클로징 비용은 항상 현금으로 내야 하나요? 꼭 그렇지는 않습니다. 많은 대출자가 클로징 비용을 새 대출에 포함시키는데, 이 경우 받는 현금은 줄어들지만 당장 지출하는 비용은 낮아집니다.
