Cash-Out Refinance Hesaplama Aracı Nedir?
Cash-out refinance (nakit çekmeli yeniden finansman), ABD'de mevcut konut kredinizi (mortgage) daha yüksek tutarlı yeni bir krediyle değiştirmenize ve aradaki farkı nakit olarak cebinize koymanıza olanak tanır. ABD mortgage kurallarına göre çalışan bu araç; elinize geçecek nakit tutarını, yeni aylık anapara ve faiz taksitinizi, yeni kredi/değer oranınızı (LTV) ve yeni kredinin vade boyunca getireceği toplam faizi tahmin eder. Türkiye'deki konut kredisi uygulamasından farklı bir mekanizma olduğunu unutmayın; bu hesaplama özellikle ABD piyasası içindir.
Nasıl Kullanılır?
Evinizin güncel değerini, mevcut mortgage'ınızda kalan bakiyeyi, çekmek istediğiniz yeni kredi tutarını, tahmini kapanış masraflarını (closing costs), yeni faiz oranını (yıllık APR) ve yeni kredinin vadesini (yıl olarak) girin. Araç, elinize geçecek net nakdi ve yeni kredinin maliyetini anında gösterir.
Formül Açıklaması
Elinize geçecek net nakit basitçe şöyle hesaplanır:
$$\text{Net Nakit} = \text{Yeni Kredi} - \text{Mevcut Bakiye} - \text{Kapanış Masrafları}$$
Yeni aylık taksit ise standart amortisman formülüyle bulunur:
$$M = L \cdot \frac{r}{1 - (1 + r)^{-n}}$$
Burada L yeni kredi tutarı, r aylık faiz oranı (\(r = \text{APR} \div 12 \div 100\)) ve n toplam aylık ödeme sayısıdır (\(n = \text{yıl} \times 12\)). Toplam faiz ise \(\text{Taksit} \times n - \text{Kredi}\) şeklinde hesaplanır.
Örnek Hesaplama
Diyelim ki evinizin değeri 400.000 $, mevcut borcunuz 200.000 $ ve %6,5 faizle 30 yıl vadeli, 6.000 $ kapanış masraflı yeni bir 280.000 $ kredi alıyorsunuz. Net nakit:
$$280{.}000 - 200{.}000 - 6{.}000 = \textbf{74.000 \$}$$
\(r = 0{,}0054167\) ve \(n = 360\) olduğunda aylık taksit yaklaşık 1.769,98 $, LTV oranı %70 ve 30 yıl boyunca ödenecek toplam faiz yaklaşık 357.191 $ olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Bu tutara vergi ve sigorta dahil mi? Hayır — aylık rakam yalnızca anapara ve faizden oluşur. Emlak vergisi ve konut sigortası için ayrılan escrow ödemesi ayrıdır.
Bankalar cash-out için hangi LTV oranına izin veriyor? Geleneksel (conventional) cash-out refinance işlemlerinde sınır genellikle %80 LTV'dir; ancak bu limit kredi türüne ve kredi verene göre değişebilir.
Kapanış masrafları her zaman peşin mi ödenir? Şart değil — birçok kişi kapanış masraflarını yeni krediye ekler. Bu, elinize geçen nakdi azaltır ama cepten yapılan ödemeyi de düşürür.
