Cách tính lãi kép (Compound Interest) – Bí quyết để tiền tự sinh lời
Hiểu lãi kép là gì, công thức tính lãi kép, ví dụ minh họa và cách áp dụng để tiền tự sinh lời. Có máy tính lãi kép online.
Công cụ tính vay tái cấp vốn rút tiền mặt là gì?
Vay tái cấp vốn rút tiền mặt (cash-out refinance) là hình thức thay thế khoản vay thế chấp hiện tại bằng một khoản vay mới lớn hơn, và bạn được nhận phần chênh lệch bằng tiền mặt. Công cụ này (áp dụng theo quy ước vay thế chấp tại Mỹ) giúp ước tính số tiền mặt bạn nhận về, khoản trả gốc & lãi hằng tháng mới, tỷ lệ vay trên giá trị tài sản (LTV) mới, cũng như tổng số lãi bạn phải trả trong suốt thời hạn khoản vay mới. Lưu ý: đây là công cụ dựa trên quy định và tập quán của thị trường Mỹ, các quy định tại Việt Nam có thể khác biệt.
Cách sử dụng
Nhập giá trị hiện tại của căn nhà, số dư còn lại của khoản vay thế chấp hiện có, số tiền khoản vay mới mà bạn muốn rút, chi phí kết thúc hồ sơ (closing costs) ước tính, lãi suất mới (APR) và thời hạn vay mới tính theo năm. Công cụ sẽ lập tức hiển thị số tiền mặt ròng bạn nhận được và chi phí của khoản vay mới.
Giải thích công thức
Số tiền mặt nhận về được tính đơn giản như sau:
$$\text{Tiền mặt nhận về} = \text{Khoản vay mới} - \text{Số dư hiện tại} - \text{Chi phí kết thúc hồ sơ}$$Khoản trả góp hằng tháng mới được tính theo công thức khấu hao chuẩn:
$$M = L \cdot \frac{r}{1 - (1 + r)^{-n}}$$trong đó \(L\) là số tiền khoản vay mới, \(r\) là lãi suất tháng (APR ÷ 12 ÷ 100) và \(n\) là số kỳ trả hằng tháng (số năm × 12). Tổng lãi \(= M \times n - \text{Khoản vay}\).
Ví dụ minh họa
Giả sử căn nhà của bạn trị giá 400.000 USD, bạn còn nợ 200.000 USD, và bạn vay mới 280.000 USD với chi phí kết thúc hồ sơ 6.000 USD, lãi suất 6,5% trong 30 năm. Tiền mặt nhận về \(= 280.000 - 200.000 - 6.000 = \textbf{74.000 USD}\). Với \(r = 0{,}0054167\) và \(n = 360\), khoản trả góp hằng tháng vào khoảng 1.769,98 USD, LTV là 70%, và tổng lãi trong 30 năm khoảng 357.191 USD.
Câu hỏi thường gặp
Con số này có bao gồm thuế và bảo hiểm không? Không — khoản tiền hằng tháng chỉ gồm gốc và lãi. Tiền ký quỹ (escrow) cho thuế tài sản và bảo hiểm nhà ở được tính riêng.
Ngân hàng cho phép LTV bao nhiêu khi rút tiền mặt? Với vay tái cấp vốn rút tiền mặt theo chuẩn thông thường tại Mỹ, mức trần LTV thường là 80%, nhưng giới hạn này thay đổi tùy loại khoản vay và từng ngân hàng.
Chi phí kết thúc hồ sơ có luôn phải trả bằng tiền mặt không? Không nhất thiết — nhiều người vay gộp luôn chi phí này vào khoản vay mới, điều này làm giảm số tiền mặt nhận về nhưng giúp giảm số tiền phải bỏ ra ngay từ đầu.
