Qu'est-ce qu'un calculateur de cash-out refinance ?
Le « cash-out refinance » est une opération typiquement américaine : vous remplacez votre crédit immobilier actuel par un nouveau prêt d'un montant plus élevé et vous empochez la différence en liquidités. Attention, il s'agit d'un dispositif propre au marché hypothécaire des États-Unis ; en France, le rachat de crédit ou le prêt hypothécaire fonctionnent selon des règles différentes. Ce calculateur (conventions hypothécaires américaines) estime le montant de cash que vous récupéreriez, votre nouvelle mensualité de capital et intérêts, votre nouveau ratio prêt/valeur (LTV) ainsi que le total des intérêts versés sur toute la durée du nouveau prêt.
Comment l'utiliser
Saisissez la valeur actuelle de votre logement, le capital restant dû sur votre prêt en cours, le montant du nouveau prêt souhaité, vos frais de clôture estimés, le nouveau taux d'intérêt (TAEG) et la durée du nouveau prêt en années. Le calculateur affiche immédiatement le cash net récupéré et le coût du nouveau prêt.
La formule expliquée
Le cash net est tout simplement : $$\text{Cash récupéré} = \text{Nouveau prêt} - \text{Capital restant dû} - \text{Frais de clôture}$$. La nouvelle mensualité repose sur la formule d'amortissement classique :
$$M = L \cdot \frac{r}{1 - (1 + r)^{-n}}$$
où \(L\) correspond au montant du nouveau prêt, \(r\) au taux d'intérêt mensuel (TAEG ÷ 12 ÷ 100) et \(n\) au nombre de mensualités (durée en années × 12). Le total des intérêts vaut \(M \times n - \text{Prêt}\).
Exemple chiffré
Imaginons un logement estimé à 400 000 $, sur lequel vous devez encore 200 000 $, et que vous contractez un nouveau prêt de 280 000 $ assorti de 6 000 $ de frais de clôture, à 6,5 % sur 30 ans. $$\text{Cash récupéré} = 280\,000 - 200\,000 - 6\,000 = 74\,000\ \$$$ Avec \(r = 0{,}0054167\) et \(n = 360\), la mensualité s'élève à environ 1 769,98 $, le LTV atteint 70 % et le total des intérêts sur 30 ans approche 357 191 $.
FAQ
Les impôts et l'assurance sont-ils inclus ? Non — le montant mensuel ne couvre que le capital et les intérêts. La provision (escrow) pour la taxe foncière et l'assurance habitation est comptabilisée séparément.
Quel LTV les prêteurs acceptent-ils pour un cash-out ? Aux États-Unis, les refinancements conventionnels avec retrait plafonnent généralement à 80 % de LTV, mais cette limite varie selon le type de prêt et l'organisme prêteur.
Les frais de clôture sont-ils toujours payés en liquide ? Pas nécessairement — de nombreux emprunteurs intègrent ces frais au nouveau prêt, ce qui réduit le cash récupéré mais limite le décaissement immédiat.
