Что такое калькулятор cash-out рефинансирования?
Рефинансирование с обналичиванием (cash-out refinance) — это замена действующей ипотеки на новый, более крупный кредит, при которой разницу заёмщик получает наличными «на руки». Это американский инструмент, основанный на правилах ипотечного рынка США, поэтому в России (где есть свои программы рефинансирования и условия банков) расчёт будет ориентиром, а не точным соответствием. Калькулятор оценивает, сколько денег вы получите, каким будет новый ежемесячный платёж по основному долгу и процентам, новое соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) и общую сумму процентов за весь срок нового кредита.
Как пользоваться
Укажите текущую рыночную стоимость жилья, остаток по действующей ипотеке, желаемую сумму нового кредита, ориентировочные расходы на оформление (closing costs), новую процентную ставку (годовых, APR) и срок нового кредита в годах. Калькулятор сразу покажет чистую сумму на руки и стоимость нового займа.
Как считается: формула
Сумма на руки рассчитывается просто: $$\text{На руки} = \text{Новый кредит} - \text{Остаток по ипотеке} - \text{Расходы на оформление}$$. Новый ежемесячный платёж определяется по стандартной формуле аннуитета:
$$\text{Платёж} = L \cdot \frac{r}{1 - (1 + r)^{-n}}$$
где \(L\) — сумма нового кредита, \(r\) — месячная процентная ставка (APR ÷ 12 ÷ 100), а \(n\) — число ежемесячных платежей (годы × 12). Общая переплата по процентам = Платёж × n − Сумма кредита.
Пример расчёта
Допустим, ваше жильё стоит $400 000, остаток по ипотеке — $200 000, и вы берёте новый кредит на $280 000 с расходами на оформление $6 000 под 6,5% на 30 лет. Сумма на руки = $$280\,000 - 200\,000 - 6\,000 = \textbf{\$74\,000}$$ При \(r = 0{,}0054167\) и \(n = 360\) ежемесячный платёж составит около $1769,98, LTV равен 70%, а общая переплата за 30 лет — примерно $357 191.
Частые вопросы
Учитываются ли налоги и страховка? Нет — в платёж входят только основной долг и проценты. Отчисления на налог на недвижимость и страхование жилья (эскроу) считаются отдельно.
Какой LTV допускают кредиторы при cash-out? По обычным (conventional) программам в США рефинансирование с обналичиванием чаще всего ограничено 80% LTV, но лимиты зависят от типа кредита и банка.
Расходы на оформление всегда оплачиваются наличными? Не обязательно — многие заёмщики включают эти расходы в сумму кредита. Это уменьшает деньги, полученные на руки, но снижает разовые затраты из собственного кармана.
