Mortgage İndirim Puanları Nedir?
İndirim puanları (discount points), mortgage faiz oranınızı düşürmek için kredi verene peşin ödediğiniz bir ücrettir. Bir puan kredi tutarının %1'ine eşittir ve genellikle faiz oranında yaklaşık %0,25'lik bir indirim sağlar. Puan ödemek aylık taksitinizi azaltır; ancak bu yalnızca krediyi peşin maliyeti geri kazanacak kadar uzun süre elinizde tutarsanız mantıklı olur. Bu hesaplayıcı (tutarlar ABD doları cinsindendir ve hesaplamalar ABD'de yaygın kredi uygulamalarına göredir) tam olarak ne zaman başabaş noktasına ulaşacağınızı gösterir. Not: Türkiye'deki konut kredisi uygulamalarında bu tür "puan satın alma" sistemi bulunmaz; bu araç ABD'ye özgü bir senaryo için tasarlanmıştır.
Hesaplayıcı Nasıl Kullanılır?
Kredi tutarını, satın aldığınız indirim puanı sayısını, puansız faiz oranını, puanlı (daha düşük) faiz oranını ve kredi vadesini yıl olarak girin. Araç; puanların maliyetini, her iki seçenekteki aylık taksiti, aylık tasarrufunuzu ve başabaş noktasına ulaşmak için gereken ay sayısını hesaplar.
Formül Açıklaması
Puanların maliyeti kredi tutarı × (puan ÷ 100) şeklinde bulunur. Her aylık taksit için standart amortisman formülü kullanılır: $$M = P \cdot \frac{r(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1}$$ Burada \(r\) aylık faiz oranı, \(n\) ise toplam ay sayısıdır. Başabaş noktası ise basitçe puanların maliyetinin, iki taksit arasındaki aylık tasarrufa bölünmesiyle elde edilir.
Örnek Hesaplama
300.000 $ tutarındaki 30 yıllık bir kredide, 1 puan (3.000 $) ödemek faiz oranını %6,5'ten %6,25'e düşürüyor. Puansız aylık taksit yaklaşık 1.896,20 $; puanlı taksit ise yaklaşık 1.847,15 $ — yani aylık yaklaşık 49,05 $ tasarruf. $$T_{BE} = \frac{3000}{49{,}05} \approx 61\ \text{ay}$$ 3.000 $'ı 49,05 $'a böldüğümüzde başabaş noktasına ulaşmak için yaklaşık 61 ay, yani 5 yıldan biraz fazla bir süre çıkar.
Sıkça Sorulan Sorular
Puan satın almalı mıyım? Krediyi başabaş noktasının çok ötesine kadar tutmayı planlıyorsanız, puanlar genellikle size para kazandırır. Daha erken satış veya yeniden finansman (refinancing) ihtimaliniz varsa, muhtemelen kâra geçmez.
Bir puan her zaman %0,25 mi? Hayır — her puanın sağladığı oran indirimi krediyi verene ve piyasa koşullarına göre değişir. Her zaman size sunulan gerçek oranları kullanın.
Puanlar vergiden düşülebilir mi? ABD'de birincil konut için ödenen puanlar vergiden düşülebilir; bu hesaplayıcı vergi etkilerini hesaba katmaz; bu etkiler dikkate alındığında efektif başabaş süresi kısalacaktır. Türkiye'de vergi kuralları farklıdır.
