Что такое дисконтные пункты по ипотеке?
Дисконтные пункты (discount points) — это разовый платёж кредитору, который вы вносите заранее, чтобы снизить процентную ставку по ипотеке. Один пункт равен 1% от суммы кредита и обычно уменьшает ставку примерно на 0,25%. Покупка пунктов снижает ежемесячный платёж, но имеет смысл лишь в том случае, если вы держите кредит достаточно долго, чтобы вернуть эти первоначальные расходы. Этот калькулятор (все суммы указаны в долларах США; расчёты построены по типичной практике ипотечного кредитования в США) точно покажет, когда наступит этот момент. Обратите внимание: дисконтные пункты — особенность американского ипотечного рынка, и в других странах подобный механизм может отсутствовать или работать иначе.
Как пользоваться калькулятором
Введите сумму кредита, количество купленных дисконтных пунктов, процентную ставку без пунктов, сниженную ставку с пунктами и срок кредита в годах. Калькулятор рассчитает стоимость пунктов, оба варианта ежемесячного платежа, вашу ежемесячную экономию и количество месяцев, необходимое для выхода в ноль (точки окупаемости).
Как работает формула
Стоимость пунктов считается так: сумма кредита × (количество пунктов ÷ 100). Каждый ежемесячный платёж рассчитывается по стандартной формуле аннуитета:
$$M = \text{Loan} \cdot \frac{r(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1}$$где \(r\) — месячная ставка, а \(n\) — число месяцев. Срок окупаемости — это просто стоимость пунктов, делённая на ежемесячную экономию между двумя платежами:
$$T_{BE} = \frac{C}{M_{no} - M_{with}}$$
Разбор на примере
Возьмём кредит на $300 000 сроком на 30 лет. Покупка 1 пункта ($3 000) снижает ставку с 6,5% до 6,25%. Платёж без пунктов составляет около $1 896,20, с пунктами — около $1 847,15, то есть экономия примерно $49,05 в месяц. Делим $3 000 на $49,05 и получаем около 61 месяца — чуть больше 5 лет до точки окупаемости.
$$T_{BE} = \frac{3000}{1896{,}20 - 1847{,}15} = \frac{3000}{49{,}05} \approx 61 \text{ мес.}$$Частые вопросы
Стоит ли покупать пункты? Если вы планируете держать кредит значительно дольше срока окупаемости, пункты, как правило, экономят деньги. Если же вы можете продать недвижимость или рефинансировать кредит раньше, такая покупка вряд ли окупится.
Всегда ли один пункт даёт 0,25%? Нет — размер снижения ставки за один пункт зависит от конкретного кредитора и ситуации на рынке. Всегда используйте реальные ставки из вашего предложения.
Можно ли вычесть пункты из налогов? В США пункты по ипотеке на основное жильё в ряде случаев подлежат налоговому вычету; этот калькулятор не учитывает налоговые эффекты, которые на практике сократили бы реальный срок окупаемости. В других странах налоговые правила отличаются.
