मॉर्गेज डिस्काउंट पॉइंट्स क्या हैं?
डिस्काउंट पॉइंट्स एक अग्रिम (upfront) शुल्क है जो आप अपने लेंडर को अपनी मॉर्गेज ब्याज दर कम कराने के लिए चुकाते हैं। एक पॉइंट लोन राशि के 1% के बराबर होता है और आमतौर पर इससे ब्याज दर में लगभग 0.25% की कटौती मिलती है। पॉइंट्स चुकाने से आपकी मासिक किस्त घट जाती है, लेकिन यह तभी आर्थिक रूप से समझदारी भरा है जब आप लोन को इतना लंबा रखें कि वह अग्रिम लागत वसूल हो सके। ध्यान दें — यह एक अमेरिकी (US) होम लोन से जुड़ा टूल है (राशियाँ अमेरिकी डॉलर में दर्शाई गई हैं और गणना सामान्य US लेंडिंग प्रथाओं पर आधारित है); भारत में होम लोन के नियम और शुल्क इससे अलग होते हैं। यह कैलकुलेटर ठीक-ठीक बताता है कि वह लागत कब वसूल होगी।
इस कैलकुलेटर का उपयोग कैसे करें
अपनी लोन राशि, खरीदे गए डिस्काउंट पॉइंट्स की संख्या, बिना पॉइंट्स वाली ब्याज दर, पॉइंट्स के साथ मिलने वाली कम दर, और लोन की अवधि (वर्षों में) दर्ज करें। यह टूल पॉइंट्स की लागत, दोनों मासिक किस्तें, आपकी मासिक बचत, और ब्रेक-ईवन तक पहुँचने में लगने वाले महीनों की संख्या की गणना करता है।
फॉर्मूला समझें
पॉइंट्स की लागत होती है लोन × (पॉइंट्स ÷ 100)। हर मासिक किस्त मानक अमॉर्टाइज़ेशन फॉर्मूले से निकाली जाती है:
$$M = P \cdot \frac{r(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1}$$जहाँ \(r\) मासिक ब्याज दर है और \(n\) महीनों की संख्या। ब्रेक-ईवन पॉइंट बस पॉइंट्स की लागत को दोनों किस्तों के बीच की मासिक बचत से भाग देकर मिल जाता है।
$$T_{BE} = \frac{C}{M_{no} - M_{with}}$$
हल किया हुआ उदाहरण
\(\$300{,}000\) के 30-वर्षीय लोन पर, 1 पॉइंट (\(\$3{,}000\)) चुकाने से दर 6.5% से घटकर 6.25% हो जाती है। बिना पॉइंट्स वाली किस्त लगभग \(\$1{,}896.20\) होती है; पॉइंट्स के साथ यह लगभग \(\$1{,}847.15\) रह जाती है — यानी करीब \(\$49.05\) की मासिक बचत।
$$\frac{\$3{,}000}{\$49.05} \approx 61\ \text{महीने}$$$3,000 को $49.05 से भाग देने पर लगभग 61 महीने मिलते हैं, यानी ब्रेक-ईवन तक पहुँचने में 5 साल से थोड़ा ज़्यादा समय लगेगा।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल (FAQ)
क्या मुझे पॉइंट्स खरीदने चाहिए? अगर आप लोन को ब्रेक-ईवन पॉइंट से काफी आगे तक रखने का इरादा रखते हैं, तो पॉइंट्स आमतौर पर आपके पैसे बचाते हैं। लेकिन अगर आप जल्दी घर बेच सकते हैं या रीफाइनेंस कर सकते हैं, तो शायद इनका फायदा नहीं मिलेगा।
क्या एक पॉइंट हमेशा 0.25% होता है? नहीं — प्रति पॉइंट दर में कटौती लेंडर और बाज़ार की परिस्थितियों के हिसाब से बदलती रहती है। हमेशा अपनी असल कोट की गई दरों का उपयोग करें।
क्या पॉइंट्स टैक्स में छूट के योग्य होते हैं? अमेरिका (US) में मुख्य निवास (primary residence) पर चुकाए गए पॉइंट्स कर-कटौती योग्य हो सकते हैं; यह कैलकुलेटर टैक्स के असर को नज़रअंदाज़ करता है, जो असल में प्रभावी ब्रेक-ईवन अवधि को और कम कर देता। (भारत में होम लोन पर टैक्स लाभ के नियम अलग हैं।)
