什麼是房貸折扣點數（Discount Points）？
折扣點數是一筆你預先付給貸款機構的費用，用來換取更低的房貸利率。一個點數等於貸款金額的 1%，通常可以換取約 0.25% 的利率調降。付點數能壓低每月還款金額，但只有在你持有這筆貸款夠久、足以賺回這筆前期成本時，才真正划算。這個試算器（金額以美元計，計算慣例依照美國常見的房貸做法）能精準告訴你回本的時間點。提醒：折扣點數是美國房貸特有的制度，台灣的房貸並沒有完全對應的機制，本工具主要供了解美國貸款或在美購屋者參考。
如何使用這個試算器
輸入你的貸款金額、購買的折扣點數數量、未買點數的利率、買點數後的較低利率，以及以年為單位的貸款年期。工具會計算出點數的成本、兩種情況下的每月還款金額、每月省下的金額，以及需要多少個月才能回本。
公式說明
點數成本為 貸款金額 ×（點數 ÷ 100）。每月還款金額採用標準的本息攤還公式：
$$M = P\cdot\frac{r(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1}$$其中 \(r\) 為月利率，\(n\) 為總月數。回本月數則很簡單，就是點數成本除以兩種還款金額之間的每月差額（每月省下的金額）。
實際範例
以一筆 30 萬美元、30 年期的房貸為例，付 1 個點數（3,000 美元）可將利率從 6.5% 降到 6.25%。未買點數的每月還款約為 1,896.20 美元；買了點數後約為 1,847.15 美元——每月約省下 49.05 美元。用
$$\frac{\$3{,}000}{\$49.05} \approx 61 \text{ 個月}$$也就是大約 5 年多一點才能回本。
常見問題
我該買點數嗎？如果你打算持有這筆貸款的時間遠超過回本期，買點數通常能替你省錢。但若你可能較早賣屋或重貸（refinance），那點數多半就回不了本。
一個點數一定是 0.25% 嗎？不一定——每個點數能降多少利率，會因貸款機構與市場狀況而異。請務必以你實際被報出的利率為準。
點數可以抵稅嗎？在美國，自住主要住宅的房貸點數可能可以抵稅；本試算器未計入稅務效果，而稅務優惠通常會縮短實際的回本時間。台灣的稅制規定不同，請另行確認。
