Калькулятор валового рентного мультипликатора

Введите расчет

Цена объекта ($)

Годовой валовой доход от аренды ($)

Результатов

Валовой рентный мультипликатор

8,33

лет валовой аренды, чтобы сравняться с ценой

Цена объекта	$300 000
Годовой валовой доход от аренды	$36 000

Что такое валовой рентный мультипликатор?

Валовой рентный мультипликатор (Gross Rent Multiplier, GRM) — это быстрый показатель, который инвесторы в недвижимость используют для сравнения доходных объектов. Он показывает, за сколько лет валовая арендная плата сравняется с ценой покупки объекта, не учитывая расходы, простои и условия кредитования. Чем ниже GRM, тем больше арендного дохода приносит объект на каждый вложенный рубль (или доллар), а высокий GRM говорит о том, что объект относительно дорогой по сравнению с приносимым им доходом.

Как пользоваться калькулятором

Введите цену покупки объекта и годовой валовой доход от аренды (если у вас данные за месяц — умножьте арендную плату на 12). Калькулятор мгновенно разделит цену на годовую аренду и покажет GRM. Используйте его, чтобы ранжировать несколько объявлений ещё до того, как переходить к детальному анализу денежного потока.

Разбор формулы

Формула предельно проста:

$$\text{GRM} = \frac{\text{Цена объекта (\$)}}{\text{Годовой валовой доход от аренды (\$)}}$$

Поскольку в расчёте используется валовой, а не чистый доход, мультипликатор не учитывает операционные затраты — налоги, страховку, обслуживание и простои. Это делает его быстрым, но приблизительным инструментом: он хорош для первичного сравнения, но не для окончательного инвестиционного решения.

GRM — это цена недвижимости, делённая на валовой годовой доход от аренды.

Пример расчёта

Допустим, объект выставлен за $300 000 и сдаётся за $3 000 в месяц. Годовая валовая аренда составит \(\$3\,000 \times 12 = \$36\,000\). Тогда

$$\text{GRM} = \frac{\$300\,000}{\$36\,000} = \mathbf{8{,}33}$$

Это означает, что для возврата цены покупки потребуется около 8,33 года валовой арендной платы.

Сравнение GRM по объектам помогает отобрать сделки для более детального изучения.

Частые вопросы

Какой GRM считается хорошим? Это зависит от рынка, но многие инвесторы ориентируются на значение от 4 до 8. Сравнивайте объект с похожими предложениями в том же районе, а не с универсальным эталоном.

Использовать месячную или годовую аренду? Для стандартного GRM всегда берите годовую валовую аренду. Если у вас есть только месячная ставка, сначала умножьте её на 12.

Учитывает ли GRM расходы? Нет. GRM использует только валовой доход. Если нужен показатель с учётом расходов, применяйте ставку капитализации (cap rate).