Что такое «подарок в виде капитала» (gift of equity)?
Подарок в виде капитала (англ. gift of equity) возникает, когда владелец недвижимости продаёт её родственнику (или близкому человеку) по цене ниже оценочной рыночной стоимости. Разница между оценочной стоимостью и сниженной ценой продажи «дарится» покупателю в виде мгновенного собственного капитала в жилье. Это понятие распространено в США: американские кредиторы часто разрешают засчитывать такой подаренный капитал в счёт первоначального взноса покупателя — частично или полностью, поэтому схема популярна при помощи родственникам в покупке дома. В России аналогичной ипотечной практики нет, а сделки между близкими родственниками регулируются иначе, поэтому рассматривайте этот инструмент именно как расчёт для американского рынка.
Как пользоваться калькулятором
Введите оценочную стоимость жилья, согласованную цену продажи и любой дополнительный первоначальный взнос наличными, который вносит покупатель. Калькулятор мгновенно покажет размер подарка в виде капитала, необходимую сумму ипотечного кредита для покупателя и долю подарка в процентах от оценочной стоимости.
Разбор формулы
Математика проста: $$\text{Подарок в виде капитала} = \text{Оценочная стоимость} - \text{Цена продажи}$$. Сумма ипотеки покупателя рассчитывается как $$\text{Сумма кредита} = \text{Цена продажи} - \text{Первоначальный взнос}$$. Процент подарка — это отношение подарка к оценочной стоимости; он помогает понять, покрывает ли подарок минимальный первоначальный взнос, который требует кредитор.
Пример расчёта
Допустим, дом оценили в $300 000, но родитель продаёт его своему ребёнку за $260 000 без дополнительного взноса наличными. Тогда подарок в виде капитала равен $$\$300\,000 - \$260\,000 = \$40\,000$$ Сумма кредита покупателя составит $$\$260\,000 - \$0 = \$260\,000$$ а подарок равен \(13{,}33\%\) от оценочной стоимости — этого зачастую достаточно, чтобы покрыть требование по первоначальному взносу для обычной (conventional) ипотеки в США.
Частые вопросы
Облагается ли подарок в виде капитала налогом? В США такой подарок может потребовать подачи декларации по федеральному налогу на дарение (gift tax), если он превышает годовой необлагаемый порог. При этом сам налог платить приходится редко благодаря пожизненному освобождению. Обязательно проконсультируйтесь с налоговым специалистом. В России правила налогообложения дарения между родственниками иные.
Может ли подарок покрыть весь первоначальный взнос? Да — многие американские кредиторы позволяют полностью заменить взнос наличными подаренным капиталом, но отдельные ипотечные программы устанавливают минимумы. Уточните условия у своего кредитора.
Нужна ли независимая оценка? Да. Подарок в виде капитала рассчитывается на основе профессиональной оценки, поэтому официальное заключение об оценочной стоимости обязательно — оно документирует размер подаренной суммы.
