ما هو مضاعف الإيجار الإجمالي؟
مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM) هو مؤشر سريع يستخدمه المستثمرون العقاريون لمقارنة العقارات المدرّة للدخل وفرزها مبدئيًا. وهو يوضّح عدد السنوات من الدخل الإيجاري الإجمالي اللازمة لتعادل سعر شراء العقار، دون احتساب المصروفات أو فترات الشغور أو التمويل. وعادةً ما يشير المضاعف المنخفض إلى عقار يولّد إيجارًا أكبر مقابل كل دولار من سعره، بينما يعني المضاعف المرتفع أن العقار باهظ نسبيًا مقارنةً بالدخل الذي يحققه.
كيفية استخدام هذه الحاسبة
أدخل سعر شراء العقار وإجمالي الدخل الإيجاري السنوي (الإيجار الشهري × 12 إذا كانت أرقامك شهرية). تقوم الحاسبة فورًا بقسمة السعر على الإيجار السنوي لتعطيك مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM). استخدمها لترتيب عدة عروض عقارية قبل إجراء تحليل أعمق للتدفق النقدي.
شرح المعادلة
المعادلة بسيطة: $$\text{GRM} = \frac{\text{سعر العقار (\$)}}{\text{إجمالي الدخل الإيجاري السنوي (\$)}}$$ ولأنها تعتمد على الدخل الإجمالي وليس الصافي، فإنها لا تأخذ في الحسبان تكاليف التشغيل مثل الضرائب أو التأمين أو الصيانة أو فترات الشغور. وهذا يجعلها سريعة لكنها تقديرية — فهي الأنسب للمقارنة الأولية، لا لاتخاذ قرار استثماري نهائي.
مثال عملي
لنفترض أن عقارًا معروضًا بسعر 300,000 دولار ويُؤجَّر بمبلغ 3,000 دولار شهريًا. يكون إجمالي الإيجار السنوي \(3{,}000 \times 12 = 36{,}000\) دولار. وبذلك يكون مضاعف الإيجار الإجمالي $$300{,}000 \div 36{,}000 = \mathbf{8.33}$$ أي أن استرداد سعر الشراء من الإيجار الإجمالي يستغرق نحو 8.33 سنة.
الأسئلة الشائعة
ما هو المضاعف الجيد؟ يختلف الأمر من سوق إلى آخر، لكن كثيرًا من المستثمرين يبحثون عن مضاعف يتراوح بين 4 و8. قارن دائمًا بعقارات مماثلة في المنطقة نفسها بدلًا من الاعتماد على معيار عام موحّد.
هل أستخدم الإيجار الشهري أم السنوي؟ استخدم دائمًا الإيجار الإجمالي السنوي في حساب المضاعف القياسي. وإذا كان لديك الإيجار الشهري فقط، فاضربه في 12 أولًا.
هل يشمل المضاعف المصروفات؟ لا. فهو يعتمد على الدخل الإجمالي فقط. وإذا أردت مؤشرًا يأخذ المصروفات في الحسبان، فاستخدم معدّل الرسملة (Cap Rate) بدلًا منه.
