Công Cụ Tính LVR Là Gì?
LVR (Loan-to-Value Ratio — tỷ lệ vay trên giá trị tài sản) là thuật ngữ được các ngân hàng và tổ chức cho vay ở Úc và New Zealand sử dụng phổ biến để đo lường khoản vay của bạn so với giá trị bất động sản. Tại Việt Nam, khái niệm này tương đương với "tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm" mà các ngân hàng vẫn áp dụng khi xét duyệt vay mua nhà, tuy quy định cụ thể có thể khác nhau. Công cụ này tính ra LVR của bạn chỉ từ hai con số đơn giản — giá trị bất động sản và số tiền vay — đồng thời cho biết phần vốn tự có bạn nắm giữ tính theo cả số tiền lẫn phần trăm. Đây là cách nhanh chóng để bạn nắm rõ tình hình tài chính trước khi nộp hồ sơ vay hoặc tái cấp vốn.
Cách Sử Dụng
Bạn chỉ cần nhập hai con số sau:
- Giá trị bất động sản ($): giá mua hoặc giá trị thị trường hiện tại của bất động sản.
- Số tiền vay ($): số tiền bạn dự định vay (hoặc dư nợ còn lại hiện tại).
Công cụ sẽ ngay lập tức trả về tỷ lệ LVR, số tiền vốn tự có và tỷ lệ phần trăm vốn của bạn.
Công Thức Tính
LVR được tính theo công thức:
$$\text{LVR} = \frac{\text{Số tiền vay}}{\text{Giá trị bất động sản}} \times 100\%$$
Từ đó, công cụ tính tiếp phần vốn tự có:
- $$\text{Vốn tự có (\$)} = \text{Giá trị bất động sản} - \text{Số tiền vay}$$
- $$\text{Vốn tự có (\%)} = \frac{\text{Vốn tự có}}{\text{Giá trị bất động sản}} \times 100$$
Lưu ý rằng phần trăm LVR và phần trăm vốn tự có luôn cộng lại bằng 100%.
Ví Dụ Cụ Thể
Giả sử một bất động sản được định giá 600.000 $ và bạn vay 480.000 $:
- $$\text{LVR} = \frac{480{.}000}{600{.}000} \times 100 = \textbf{80\%}$$
- $$\text{Vốn tự có} = 600{.}000 - 480{.}000 = \textbf{120.000 \$}$$
- $$\text{Vốn tự có \%} = \frac{120{.}000}{600{.}000} \times 100 = \textbf{20\%}$$
Mức LVR 80% là ngưỡng tham chiếu phổ biến: nếu vay vượt mức này, bạn thường phải mua bảo hiểm khoản vay thế chấp (Lenders Mortgage Insurance — LMI), một loại bảo hiểm đặc thù ở Úc và New Zealand.
Câu Hỏi Thường Gặp
LVR bao nhiêu là tốt? Nhiều tổ chức cho vay ưu tiên mức LVR từ 80% trở xuống, vì thường tránh được khoản bảo hiểm LMI. LVR càng thấp đồng nghĩa rủi ro cho bên cho vay càng nhỏ, và bạn có thể được hưởng lãi suất tốt hơn.
Vì sao LVR ảnh hưởng đến việc duyệt vay? Bên cho vay dùng LVR để đánh giá rủi ro. LVR cao nghĩa là biên độ an toàn nhỏ nếu giá bất động sản giảm, do đó có thể tác động đến khả năng được duyệt, mức lãi suất, cũng như việc bạn có phải đóng LMI hay không.
Nên dùng giá mua hay giá thẩm định? Các tổ chức cho vay thường lấy con số thấp hơn giữa giá mua và giá thẩm định của họ. Để có ước tính sát thực tế, hãy nhập con số mà ngân hàng nhiều khả năng sẽ sử dụng.
