Что такое коэффициент застройки участка?
Коэффициент застройки (по-японски — кэмпэйрицу, 建ぺい率) — это норматив градостроительного зонирования, применяемый в Японии в рамках Закона о строительных стандартах. Он показывает, какую долю земельного участка занимает здание, если смотреть на него строго сверху. Сам по себе расчёт — это обычная арифметика, но юридические предельные значения и точное определение «площади застройки» относятся именно к японскому законодательству. Этот калькулятор лишь вычисляет фактический коэффициент и не проверяет, укладывается ли результат в максимально допустимое значение для конкретной зоны. В России аналогом отчасти служит коэффициент застройки, закреплённый в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), но методика подсчёта и нормы у нас другие.
Как пользоваться калькулятором
Введите площадь участка и площадь застройки (проекции здания на землю), обе — в квадратных метрах. Калькулятор делит площадь застройки на площадь участка, умножает на 100 и выдаёт результат в процентах. Оба значения должны быть в одной и той же единице измерения, чтобы итог получился безразмерным.
Формула
Коэффициент застройки (%) = площадь застройки ÷ площадь участка × 100. По принятому в японских объявлениях о недвижимости правилу результат округляется вверх на третьем знаке после запятой, то есть до двух знаков по принципу «потолка»: результат = ceil(коэффициент × 100) / 100.
$$\text{Коэффициент застройки} = \frac{\text{Площадь застройки (м}^2\text{)}}{\text{Площадь участка (м}^2\text{)}} \times 100\%$$
Пример расчёта
Участок площадью 100 м² и здание с площадью застройки 60 м²:
$$60 \div 100 \times 100 = 60{,}00\%$$
то есть коэффициент застройки равен 60%. Чтобы показать, как работает округление: участок 150 м² и здание 47 м² дают
$$47 \div 150 \times 100 = 31{,}3333\ldots\%$$
что округляется вверх до 31,34%.
Частые вопросы
Что считается «площадью застройки»? По японским правилам это площадь, ограниченная осевой линией наружных стен или колонн здания, если смотреть на него сверху. Карнизы, навесы и консольные балконы, выступающие на 1 м и более, учитываются только в той части, что выходит за пределы 1 м от их края.
Может ли коэффициент превышать 100%? Математически — да, но значение выше 100% означает, что проекция здания больше самого участка. Обычно это сигнал об ошибке во введённых данных.
Чем это отличается от коэффициента использования территории? Коэффициент использования (по-японски ёсэкирицу) — это суммарная площадь всех этажей, делённая на площадь участка, тогда как коэффициент застройки учитывает только проекцию здания на землю. Это два разных показателя.
Пределы законного коэффициента застройки по зонам использования
В Японии максимальный коэффициент застройки (建蔽率, kenpeiritsu) устанавливается Законом о строительных стандартах (建築基準法) в соответствии с зоной использования (用途地域, yōto chiiki), в которой находится участок. В пределах, допускаемых национальным законодательством, каждый местный орган власти назначает конкретное значение, применяемое к данному участку, поэтому вы должны уточнить точное значение для вашего участка в муниципальном бюро городского планирования. Приведённая ниже таблица перечисляет 13 зон использования и значения коэффициента застройки, которые могут быть назначены для каждой.
| Зона использования (yōto chiiki) | Допустимые варианты коэффициента застройки |
|---|---|
| Категория I Жилая зона низкоэтажного исключительного использования | 30 / 40 / 50 / 60% |
| Категория II Жилая зона низкоэтажного исключительного использования | 30 / 40 / 50 / 60% |
| Категория I Жилая зона среднеэтажного и высокоэтажного исключительного использования | 30 / 40 / 50 / 60% |
| Категория II Жилая зона среднеэтажного и высокоэтажного исключительного использования | 30 / 40 / 50 / 60% |
| Категория I Жилая зона | 50 / 60 / 80% |
| Категория II Жилая зона | 50 / 60 / 80% |
| Квазижилая зона | 50 / 60 / 80% |
| Торговая зона соседского масштаба | 60 / 80% |
| Коммерческая зона | 80% |
| Квазипроизводственная зона | 50 / 60 / 80% |
| Производственная зона | 50 / 60% |
| Зона исключительного промышленного использования | 30 / 40 / 50 / 60% |
| Сельскохозяйственные земли / нежилая жилая защита (Tanaen-jūkyo) | 30 / 40 / 50 / 60% |
Стандартные смягчения (добавления +10%)
Установленное значение может быть увеличено при определённых условиях, причём добавления накапливаются, когда применяется более одного условия:
| Условие | Поправка |
|---|---|
| Угловой участок (kakuchi), обозначенный компетентным органом власти | +10% |
| Противопожарное здание (taikako kenchikubutsu) в районе противопожарной защиты (bōka chiiki) | +10% |
| Оба вышеперечисленные условия одновременно | +20% |
В качестве специального случая, когда назначенный коэффициент застройки 80% совпадает с районом противопожарной защиты и здание противопожарное, ограничение по коэффициенту застройки полностью отменяется (фактически 100%), что позволяет полностью застроить участок в соответствии с другими ограничениями.
