Hệ số phủ kín đất xây dựng là gì?
Hệ số phủ kín đất xây dựng (tiếng Nhật phiên âm là kenpeiritsu) là một khái niệm quy hoạch được áp dụng tại Nhật Bản theo Luật Tiêu chuẩn Xây dựng. Nó cho biết phần đất bị mặt bằng công trình che phủ khi nhìn thẳng từ trên xuống. Tuy phép tính ở đây chỉ là số học thông thường, nhưng giới hạn pháp lý và định nghĩa chính xác về "diện tích xây dựng" lại thuộc về quy định riêng của Nhật Bản. Công cụ này chỉ tính ra tỷ lệ thực tế; nó không kiểm tra xem giá trị của bạn có nằm trong mức trần pháp lý của từng khu quy hoạch hay không. Nếu bạn ở Việt Nam, hãy lưu ý rằng khái niệm tương đương là "mật độ xây dựng", và các quy định cụ thể có thể khác nhau.
Cách sử dụng
Hãy nhập diện tích lô đất và diện tích mặt bằng công trình, cả hai đều tính bằng mét vuông. Công cụ sẽ lấy diện tích xây dựng chia cho diện tích lô đất, nhân với 100 rồi trả về kết quả phần trăm. Cả hai giá trị nhập vào phải cùng một đơn vị để kết quả không còn đơn vị.
Công thức
$$\text{Hệ số phủ kín (\%)} = \frac{\text{diện tích xây dựng}}{\text{diện tích lô đất}} \times 100$$ Theo thông lệ của các tin rao bán bất động sản Nhật Bản, kết quả được làm tròn lên ở chữ số thập phân thứ ba, tức là làm tròn lên tới hai chữ số thập phân: \(\text{kết quả} = \text{ceil}(\text{tỷ lệ} \times 100) / 100\).
Ví dụ minh họa
Với lô đất 100 m² và diện tích xây dựng 60 m²: $$60 \div 100 \times 100 = 60{,}00\%$$ nên hệ số phủ kín là 60%. Để thấy rõ cách làm tròn, một lô đất 150 m² với công trình 47 m² cho ra $$47 \div 150 \times 100 = 31{,}3333\ldots\%$$ làm tròn lên thành 31,34%.
Giới hạn Tỷ lệ Diện tích Xây dựng Hợp pháp theo Vùng Sử dụng
Ở Nhật Bản, tỷ lệ diện tích xây dựng tối đa (建蔽率, kenpeiritsu) được quy định bởi Luật Tiêu chuẩn Xây dựng (建築基準法) theo vùng sử dụng (用途地域, yōto chiiki) mà địa điểm nằm trong đó. Trong phạm vi cho phép của luật quốc gia, mỗi chính phủ địa phương sẽ chỉ định con số cụ thể áp dụng cho một lô đất nhất định, vì vậy bạn phải xác nhận giá trị chính xác cho địa điểm của mình tại văn phòng quy hoạch đô thị của thành phố. Bảng dưới đây liệt kê 13 vùng sử dụng và các giá trị tỷ lệ diện tích có thể được chỉ định cho mỗi vùng.
| Vùng sử dụng (yōto chiiki) | Các lựa chọn BCR được phép |
|---|---|
| Vùng Dân cư Độc quyền Thấp Loại I | 30 / 40 / 50 / 60% |
| Vùng Dân cư Độc quyền Thấp Loại II | 30 / 40 / 50 / 60% |
| Vùng Dân cư Độc quyền Trung bình-cao Loại I | 30 / 40 / 50 / 60% |
| Vùng Dân cư Độc quyền Trung bình-cao Loại II | 30 / 40 / 50 / 60% |
| Vùng Dân cư Loại I | 50 / 60 / 80% |
| Vùng Dân cư Loại II | 50 / 60 / 80% |
| Vùng Dân cư Gần như | 50 / 60 / 80% |
| Vùng Thương mại Lân cận | 60 / 80% |
| Vùng Thương mại | 80% |
| Vùng Gần như Công nghiệp | 50 / 60 / 80% |
| Vùng Công nghiệp | 50 / 60% |
| Vùng Công nghiệp Độc quyền | 30 / 40 / 50 / 60% |
| Bảo vệ dân cư sử dụng nông nghiệp / không được phân vùng (Tanaen-jūkyo) | 30 / 40 / 50 / 60% |
Những điều chỉnh tiêu chuẩn (+10% bổ sung)
Con số được chỉ định có thể được tăng lên trong các điều kiện cụ thể, với các khoản bổ sung tích lũy khi có nhiều hơn một điều kiện áp dụng:
| Điều kiện | Điều chỉnh |
|---|---|
| Lô góc (kakuchi) được chỉ định bởi cơ quan hành chính quy định | +10% |
| Tòa nhà chống cháy (taikako kenchikubutsu) trong khu vực phòng chữa cháy (bōka chiiki) | +10% |
| Cả hai điều kiện trên cùng nhau | +20% |
Như một trường hợp đặc biệt, khi tỷ lệ diện tích được chỉ định là 80% trùng với khu vực phòng chữa cháy và tòa nhà là chống cháy, giới hạn tỷ lệ diện tích sẽ được nâng lên hoàn toàn (có hiệu lực là 100%), cho phép phủ kín toàn bộ diện tích chân công trình tuân theo các hạn chế khác.
Câu hỏi thường gặp
"Diện tích xây dựng" được tính như thế nào? Theo quy định Nhật Bản, đó là diện tích giới hạn bởi đường tim của tường ngoài hoặc cột của công trình khi nhìn từ trên xuống. Mái hiên, mái che và ban công đua ra từ 1 m trở lên chỉ được tính phần vượt quá 1 m tính từ mép ngoài.
Hệ số này có thể vượt quá 100% không? Về mặt toán học thì có, nhưng giá trị trên 100% nghĩa là mặt bằng công trình lớn hơn cả lô đất — thường là dấu hiệu của việc nhập sai số liệu.
Khác gì so với hệ số sử dụng đất? Hệ số sử dụng đất (yousekiritsu) là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng chia cho diện tích lô đất, trong khi hệ số phủ kín chỉ dùng diện tích mặt bằng. Đây là hai chỉ số hoàn toàn khác nhau.
