Kapitalizasyon Oranı (Cap Rate) Nedir?
Kapitalizasyon oranı (İngilizce "cap rate"), gayrimenkul yatırımında temel bir göstergedir ve bir mülkün değerine ya da satın alma fiyatına kıyasla ürettiği kaldıraçsız yıllık getiri oranını ölçer. Bu oran, finansman biçiminden bağımsız olarak gelir getiren mülkleri eşit koşullarda karşılaştırmanıza olanak tanır.
Bu Hesaplayıcı Nasıl Kullanılır?
Mülkün yıllık Net İşletme Gelirini (NOI) girin — yani brüt kira gelirinden vergi, sigorta, bakım ve yönetim gibi işletme giderlerini düştükten sonra kalan tutar; ancak bu hesaba ipotek/kredi ödemeleri dahil edilmez. Ardından mülkün değerini veya satın alma fiyatını girin. Hesaplayıcı, kapitalizasyon oranını yüzde olarak verir.
Formülün Açıklaması
Kapitalizasyon oranı şöyle hesaplanır:
$$\text{Cap Rate} = \frac{\text{Net İşletme Geliri}}{\text{Mülk Değeri}} \times 100$$
Yüksek bir cap rate genellikle daha yüksek potansiyel getiriye işaret eder, ama çoğu zaman daha fazla risk de barındırır; düşük bir cap rate ise daha istikrarlı, prestijli bir varlığı düşündürür. Tipik cap rate değerleri, piyasaya ve mülk türüne bağlı olarak yaklaşık %4 ile %10 arasında değişir.
Örnek Hesaplama
Diyelim ki bir mülk yılda 60.000 $ net işletme geliri sağlıyor ve değeri 750.000 $. Bu durumda cap rate, $$60.000 \$ \div 750.000 \$ = 0{,}08$$ yani %8 olur. Bu da mülkün, finansman öncesinde değeri üzerinden %8 getiri sağladığı anlamına gelir.
Sıkça Sorulan Sorular
Cap rate ipotek/kredi ödemesini içerir mi? Hayır. NOI, borç servisini (kredi ödemelerini) içermez; dolayısıyla cap rate, mülkün performansını finansmandan bağımsız olarak ölçer.
İyi bir cap rate kaçtır? Bu, piyasaya ve hedeflerinize bağlıdır. İstikrar arayan yatırımcılar genellikle %4–6 oranını kabul ederken, getiri peşinde olanlar daha riskli bölgelerde %8 ve üzerini hedefleyebilir.
Cap rate üzerinden mülk değerini bulabilir miyim? Evet — formülü şöyle düzenlemeniz yeterli: \(\text{Mülk Değeri} = \text{NOI} \div (\text{Cap Rate} / 100)\).
