ما هو معدل الرسملة (Cap Rate)؟
معدل الرسملة (المعروف بـ Cap Rate) هو أحد أهم المؤشرات في الاستثمار العقاري، إذ يقيس العائد السنوي الذي يدرّه العقار نسبةً إلى قيمته أو سعر شرائه، وذلك من دون احتساب أثر التمويل أو القروض. وبفضله يمكنك مقارنة العقارات المدِرّة للدخل على أساس عادل وموحّد بصرف النظر عن طريقة تمويلها.
كيفية استخدام الحاسبة
أدخِل صافي الدخل التشغيلي السنوي (NOI) للعقار — أي إجمالي إيرادات الإيجار مطروحًا منها المصروفات التشغيلية مثل الضرائب والتأمين والصيانة وأتعاب الإدارة، مع استثناء أقساط الرهن العقاري. بعد ذلك أدخِل قيمة العقار أو سعر الشراء، لتعرض لك الحاسبة معدل الرسملة كنسبة مئوية.
شرح المعادلة
يُحسب معدل الرسملة على النحو التالي:
$$\text{معدل الرسملة} = \frac{\text{صافي الدخل التشغيلي}}{\text{قيمة العقار}} \times 100\%$$
ارتفاع معدل الرسملة يشير عادةً إلى احتمال عائد أعلى، لكنه غالبًا ما يقترن بمخاطر أكبر؛ أما انخفاضه فيدل على أصل أكثر استقرارًا وأعلى جودة. وتتراوح المعدلات المعتادة بين نحو \(4\%\) و\(10\%\) تبعًا للسوق ونوع العقار.
مثال تطبيقي
لنفترض أن عقارًا يحقق صافي دخل تشغيلي سنوي قدره 60,000 دولار، وتبلغ قيمته 750,000 دولار. عندئذٍ يكون معدل الرسملة $$= 60{,}000 \div 750{,}000 = 0.08,$$ أي 8%. وهذا يعني أن العقار يدرّ عائدًا بنسبة 8% من قيمته قبل احتساب التمويل.
الأسئلة الشائعة
هل يشمل معدل الرسملة قسط الرهن العقاري؟ لا. فصافي الدخل التشغيلي لا يتضمن خدمة الدَّيْن، ولذلك يقيس معدل الرسملة أداء العقار نفسه بمعزل عن طريقة تمويله.
ما هو معدل الرسملة الجيد؟ يعتمد ذلك على السوق وأهدافك الاستثمارية. فالمستثمرون الباحثون عن الاستقرار يقبلون غالبًا بنسبة تتراوح بين \(4\%\) و\(6\%\)، بينما يستهدف الباحثون عن عائد أعلى نسبة \(8\%\) فأكثر في المناطق ذات المخاطر الأعلى.
هل يمكنني استخراج قيمة العقار من معدل الرسملة؟ نعم — بإعادة ترتيب المعادلة على النحو التالي: $$\text{قيمة العقار} = \frac{\text{صافي الدخل التشغيلي}}{\text{معدل الرسملة} \div 100}.$$
