Калькулятор ставки капитализации (Cap Rate)

Введите расчет

Чистый операционный доход (за год)

Стоимость объекта / цена покупки

Результатов

Ставка капитализации

8%

годовая доходность от стоимости объекта

Чистый операционный доход	60 000
Стоимость объекта	750 000

Что такое ставка капитализации (cap rate)?

Ставка капитализации (cap rate, от англ. capitalization rate) — один из ключевых показателей в инвестициях в недвижимость. Она отражает годовую доходность объекта относительно его стоимости или цены покупки без учёта заёмного финансирования. Cap rate позволяет сравнивать доходные объекты между собой «на равных», независимо от того, как они профинансированы. Показатель пришёл из западной практики и активно используется на рынках США и Европы, но логика расчёта универсальна и применима к любой доходной недвижимости.

Как пользоваться калькулятором

Введите годовой чистый операционный доход (NOI — Net Operating Income) — это валовой доход от аренды за вычетом операционных расходов: налогов на имущество, страховки, обслуживания и управления, но без учёта платежей по ипотеке или кредиту. Затем укажите стоимость объекта или цену покупки. Калькулятор покажет ставку капитализации в процентах.

Разбираем формулу

Ставка капитализации рассчитывается так:

$$\text{Cap Rate} = \frac{\text{Чистый операционный доход}}{\text{Стоимость объекта}} \times 100$$

Чем выше cap rate, тем выше потенциальная доходность — но, как правило, и риск тоже выше. Низкая ставка капитализации обычно говорит о более стабильном и «премиальном» активе. Типичные значения cap rate колеблются примерно от 4% до 10% в зависимости от рынка и типа недвижимости.

Ставка капитализации — это чистый операционный доход, делённый на стоимость объекта, выраженный в процентах.

Пример расчёта

Допустим, объект приносит 60 000 $ годового NOI и оценивается в 750 000 $. Тогда ставка капитализации составит:

$$\frac{60\,000\ \$}{750\,000\ \$} = 0{,}08$$

то есть 8%. Это означает, что объект даёт 8% доходности от своей стоимости до учёта финансирования.

Более высокая ставка капитализации обычно означает большую потенциальную доходность, но и больший риск.

Частые вопросы

Учитывает ли cap rate ипотеку? Нет. NOI не включает обслуживание долга, поэтому cap rate отражает результативность самого объекта вне зависимости от схемы финансирования.

Какой cap rate считается хорошим? Всё зависит от рынка и ваших целей. Инвесторы, ориентированные на стабильность, нередко довольствуются 4–6%, а те, кто гонится за доходностью, ставят целью 8% и выше в более рискованных локациях.

Можно ли найти стоимость объекта через cap rate? Да — достаточно преобразовать формулу: \(\text{Стоимость объекта} = \text{NOI} \div (\text{Cap Rate} / 100)\).