¿Qué es el cap rate?
La tasa de capitalización (en inglés cap rate) es uno de los indicadores clave de la inversión inmobiliaria: mide la rentabilidad anual que genera un inmueble respecto a su valor o precio de compra, sin tener en cuenta la financiación. Gracias a ella puedes comparar propiedades que producen ingresos de igual a igual, al margen de cómo estén financiadas.
Cómo usar esta calculadora
Introduce el ingreso operativo neto (NOI) anual del inmueble, es decir, los ingresos brutos por alquiler menos los gastos operativos (impuestos, seguro, mantenimiento, gestión, etc.), pero sin incluir las cuotas de la hipoteca. A continuación, indica el valor del inmueble o su precio de compra. La calculadora te devolverá el cap rate expresado en porcentaje.
La fórmula explicada
El cap rate se calcula así:
$$\text{Cap Rate} = \frac{\text{Ingreso Operativo Neto}}{\text{Valor del Inmueble}} \times 100$$
Un cap rate alto suele indicar una mayor rentabilidad potencial, pero a menudo también más riesgo; un cap rate bajo apunta a un activo más estable y de mayor calidad. Lo habitual es que oscile entre el 4 % y el 10 %, según el mercado y el tipo de inmueble.
Ejemplo práctico
Imagina un inmueble que genera 60 000 $ de NOI anual y está valorado en 750 000 $. El cap rate es $$60\,000\text{ \$} \div 750\,000\text{ \$} = 0{,}08,$$ es decir, un 8 %. Esto significa que el inmueble ofrece un rendimiento del 8 % sobre su valor antes de tener en cuenta la financiación.
Preguntas frecuentes
¿El cap rate incluye la hipoteca? No. El NOI no incluye el pago de la deuda, así que el cap rate mide el comportamiento del inmueble con independencia de cómo se financie.
¿Qué es un buen cap rate? Depende del mercado y de tus objetivos. Quienes buscan estabilidad suelen aceptar un 4–6 %, mientras que quienes priorizan la rentabilidad pueden apuntar a un 8 % o más en zonas de mayor riesgo.
¿Puedo calcular el valor del inmueble a partir del cap rate? Sí: solo tienes que despejar la fórmula: \(\text{Valor del Inmueble} = \text{NOI} \div (\text{Cap Rate} / 100)\).
