キャップレートとは？
キャップレート（還元利回り、Capitalization Rate）は、不動産投資における基本指標のひとつで、物件が生み出す年間収益を、その物件価格や購入価格に対する割合（借入の影響を除いた利回り）で示したものです。資金調達の方法に左右されないため、収益物件どうしを同じ土俵で比較できるのが大きなメリットです。なお、これは欧米の不動産投資で広く使われる考え方ですが、日本でも「表面利回り」「実質利回り」とともに収益物件を評価する際の指標として活用できます（キャップレートは実質利回りに近い概念です）。
この計算機の使い方
まず物件の年間純営業収益（NOI）を入力します。NOIとは、賃料収入の総額から、固定資産税・保険料・修繕費・管理費などの運営コストを差し引いた金額です。ただし、ローン（住宅・不動産ローン）の返済額は含めません。次に物件価格または購入価格を入力すると、キャップレートがパーセンテージで表示されます。
計算式の解説
キャップレートは次の式で求めます。
$$\text{キャップレート} = \frac{\text{純営業収益}}{\text{物件価格}} \times 100$$
キャップレートが高いほど、一般的に期待リターンは大きくなりますが、その分リスクも高まる傾向があります。逆にキャップレートが低い物件は、安定した優良資産であることが多いといえます。市場や物件タイプによって異なりますが、一般的なキャップレートはおよそ4％〜10％の範囲に収まります。
計算例
たとえば、年間NOIが60,000ドル、物件価格が750,000ドルの物件があるとします。このときのキャップレートは、$$60{,}000 \div 750{,}000 = 0.08$$つまり8％です。これは、資金調達の影響を除いて、物件価格に対して年8％のリターンを生み出していることを意味します。
よくある質問
キャップレートにローン返済は含まれますか？ いいえ。NOIには借入の元利返済（デットサービス）を含めないため、キャップレートは資金調達の方法に左右されず、物件そのものの収益力を測る指標になります。
良いキャップレートの目安は？ 市場環境や投資の目的によって異なります。安定性を重視する投資家は4〜6％を許容することが多く、利回りを重視する場合はリスクの高いエリアで8％以上を狙うこともあります。
キャップレートから物件価格を逆算できますか？ できます。式を変形すれば求められます。\(\text{物件価格} = \text{NOI} \div (\text{キャップレート} \div 100)\)。
