什麼是資本化率（Cap Rate）？
資本化率（Capitalization Rate，簡稱 Cap Rate）是不動產投資中最核心的指標之一，用來衡量一筆物業在「不考慮貸款槓桿」的情況下，相對於其價值或購入價格所能產生的年化報酬率。透過 Cap Rate，你可以在同一個基準上比較不同的收益型物業，而不必受到各自融資方式差異的干擾。
如何使用這個計算器
請先輸入物業的年度淨營業收入（NOI）——也就是租金總收入扣除營運開銷（如稅金、保險、維修、物業管理等）後的金額，但不包含房貸或本利攤還支出。接著輸入物業價值或購入價格，計算器就會以百分比形式顯示出資本化率。
公式解析
資本化率的計算方式如下：
$$\text{資本化率} = \frac{\text{淨營業收入}}{\text{物業價值}} \times 100\%$$
一般來說，Cap Rate 越高，代表潛在報酬越高，但通常伴隨較高的風險；Cap Rate 越低，則往往意味著資產較為穩健、屬於精華地段或優質物件。視市場與物業類型而定，常見的 Cap Rate 大約落在 4% 到 10% 之間。
實際範例
假設一筆物業每年的 NOI 為 $60,000，估值為 $750,000，則資本化率為 \(\$60{,}000 \div \$750{,}000 = 0.08\)，也就是 8%。這代表在不計入融資成本的前提下，這筆物業相對於其價值可帶來 8% 的報酬。
常見問題（FAQ）
Cap Rate 有把房貸算進去嗎？ 沒有。NOI 並不包含貸款本息支出，因此 Cap Rate 衡量的是物業本身的營運表現，與融資方式無關。
多少 Cap Rate 才算好？ 這取決於市場與你的投資目標。追求穩定的投資人往往能接受 4–6%；而想要追求較高收益的人，則可能鎖定風險較高地區、目標 8% 以上的物件。
可以反推物業價值嗎？ 可以——把公式調整一下即可：\(\text{物業價值} = \text{NOI} \div (\text{Cap Rate} \div 100)\)。
提醒：Cap Rate 為國際通用的不動產投資指標，範例以美元（$）呈現，但公式同樣適用於台灣或其他地區，只需換算成當地貨幣與市場行情即可。台灣常以「投報率／租金報酬率」表達類似概念，惟計算細節可能略有差異。
