什么是资本化率（Cap Rate）？
资本化率（Capitalization Rate，简称 Cap Rate）是房地产投资中的核心指标，用于衡量一处房产相对于其市值或购入价所产生的年化无杠杆回报率。借助它，你可以在不考虑融资方式的前提下，对不同的收益型物业进行"同口径"对比。该概念源自欧美商业地产市场，在中国虽不常以此命名，但其本质与"租金回报率""年化收益率"的逻辑一致，可作为评估出租或商业物业的通用思路。
如何使用本计算器
首先填入房产的年度净营业收入（NOI）——即租金毛收入扣除税费、保险、维修、物业管理等运营支出后的金额，但不包括房贷月供。接着填入房产价值或购入价。计算器即会以百分比形式给出资本化率。
公式详解
资本化率的计算方式为：
$$\text{Cap Rate} = \frac{\text{Net Operating Income}}{\text{Property Value}} \times 100\%$$
一般来说，Cap Rate 越高，潜在回报越高，但往往也意味着风险更大；Cap Rate 越低，则通常代表资产更稳健、更优质。根据市场和物业类型不同，常见的资本化率大致在 4% 至 10% 之间。
实例演算
假设一处房产的年度 NOI 为 60,000 美元，其估值为 750,000 美元，则资本化率为 $$60{,}000 \div 750{,}000 = 0.08$$ 即 8%。这意味着在不计融资成本的情况下，该房产相对其市值可产生 8% 的回报。
常见问题
资本化率包含房贷吗？不包含。NOI 不计入还本付息部分，因此 Cap Rate 衡量的是房产本身的经营表现，与融资方式无关。
多少 Cap Rate 才算好？这取决于所在市场和你的投资目标。追求稳健的投资者通常可以接受 4%–6%，而在风险较高的区域寻求高收益的投资者，可能会瞄准 8% 以上。
能否反推房产价值？可以——将公式变形即可：\(\text{房产价值} = \text{NOI} \div (\text{资本化率} \div 100)\)。
