Bu araç ne işe yarar?
Geçerli olduğu ülke: Amerika Birleşik Devletleri. Bu araç, yıllık emlak vergisini evinizin takdir edilen değerinin (assessed value) sabit bir yüzdesi olarak tahmin eder. İsterseniz, takdir değeri her yıl sabit bir oranda arttığında bu verginin birkaç yıl boyunca nasıl değişeceğini de (ileriye ya da geriye dönük olarak) öngörür. Bu yalnızca bir tahmindir; gerçek bir vergi makbuzunda görülebilecek özel değerlendirmeler, parsel vergileri, seçmen onaylı tahviller veya muafiyetler (örneğin homestead muafiyeti) hesaba katılmaz. Not: Bu, ABD'ye özgü bir sistemdir; Türkiye'deki emlak vergisi kuralları (belediye rayiç bedeli üzerinden hesaplama) farklı işler.
Nasıl kullanılır?
Takdir Değeri alanına gayrimenkulünüzün değerlendirme görevlisi (assessor) tarafından belirlenen değerini girin; bu çoğu zaman en son satın alma fiyatıdır. Ardından yıllık Vergi Oranı'nı yüzde olarak ve ilk satırın etiketi olarak kullanılacak Başlangıç Vergi Yılı'nı girin. Birden fazla yılı projeksiyon yapmak için Yıllık Artış (takdir değerinizin her yıl yükseldiği yüzde) ile Yıl Sayısı'nı belirleyin. Tek bir sabit tahmin için yıllık artışı 0, yıl sayısını 1 olarak bırakın.
Formülün açıklaması
\(V_0\) takdir değeri, \(r = \text{vergiOranı} \div 100\) ve \(g = \text{yıllıkArtış} \div 100\) olsun. Her yıl dizini \(i = 0, 1, \ldots, N-1\) için takdir değeri \(V_0 \times (1 + g)^i\), emlak vergisi ise bu değer \(\times\, r\) olur:
$$\text{Emlak Vergisi}_i = V_0 \times (1 + g)^i \times r$$
Toplam vergi, gösterilen tüm yılların toplamıdır:
$$\text{Toplam} = \sum_{i=0}^{N-1} V_0 (1+g)^i \, r$$
Başlangıç yılı yalnızca bir etikettir ve hesaplamayı etkilemez.
California Proposition 13 hakkında not
California'nın Proposition 13 düzenlemesine göre bir gayrimenkulün vergiye esas takdir değeri yılda en fazla %2 artabilir (mülkiyet değişikliği veya yeni inşaat yeniden değerlendirmeyi tetikleyene kadar). Bunu modellemek için Yıllık Artış'ı 2 olarak ayarlayın. Diğer eyaletler ve farklı büyüme varsayımları için istediğiniz herhangi bir değeri kullanabilirsiniz.
Çözümlü örnek
Takdir Değeri 500.000 $, Vergi Oranı %1,0, Başlangıç Yılı 2024, Yıllık Artış %2, 3 yıl. Yıl 2024: \(500{.}000\ \$ \rightarrow\) vergi \(5{.}000{,}00\ \$\). Yıl 2025: \(510{.}000\ \$ \rightarrow 5{.}100{,}00\ \$\). Yıl 2026: \(520{.}200\ \$ \rightarrow 5{.}202{,}00\ \$\).
$$\text{Toplam} = 15{.}302{,}00\ \$$$
Sıkça sorulan sorular
Takdir değeri, piyasa değeriyle aynı mı? Her zaman değil. Takdir değeri ilçe değerlendirme görevliniz (county assessor) tarafından belirlenir ve özellikle yıllık artışların üst sınırla kısıtlandığı yerlerde güncel piyasa fiyatından farklı olabilir.
Başlangıç vergi yılı sonucu değiştirir mi? Hayır. Bu yalnızca çıktı tablosundaki satır etiketidir; hesaplama sadece takdir değeri, oran, artış ve yıl sayısına bağlıdır.
Gerçek makbuzum neden farklı çıkıyor? Gerçek makbuzlar çoğu zaman parsel vergileri, özel değerlendirmeler ve tahviller ekler, ayrıca muafiyetleri düşebilir. Bu araç yalnızca temel \(\text{değer} \times \text{oran}\) hesabını modeller.
