Что считает этот калькулятор
Юрисдикция: США. Этот инструмент оценивает ваш годовой налог на недвижимость как фиксированный процент от оценочной стоимости жилья (assessed value), а при желании прогнозирует (или рассчитывает «назад») этот налог на несколько лет вперёд, если оценочная стоимость растёт на фиксированный процент в год. Это лишь предварительная оценка: она не учитывает специальные сборы, паркетные налоги (parcel taxes), облигационные займы, одобренные на референдумах, а также льготы (например, homestead exemption), которые могут фигурировать в реальной налоговой квитанции. Обратите внимание: это американский инструмент, и правила в других странах (в том числе в России) существенно отличаются.
Как пользоваться
Укажите оценочную стоимость (assessed value — стоимость недвижимости, определённая оценщиком округа; часто это последняя цена покупки), годовую налоговую ставку в процентах и стартовый налоговый год, который будет подписью к первой строке. Чтобы построить прогноз на несколько лет, задайте ежегодный рост (на сколько процентов растёт оценочная стоимость каждый год) и количество лет. Для разового расчёта оставьте ежегодный рост равным 0, а число лет — 1.
Формула простыми словами
Пусть \(V_0\) — оценочная стоимость, \(r = \text{ставка} \div 100\), а \(g = \text{ежегодный рост} \div 100\). Для каждого года с индексом \(i = 0, 1, \ldots, N-1\) оценочная стоимость равна \(V_0 \times (1 + g)^i\), а налог на недвижимость — это та же величина \(\times\, r\).
$$\text{Налог на недвижимость}_i = V_0 \times (1 + g)^i \times r$$Общая сумма налогов — это сумма по всем показанным годам.
$$\text{Итого} = \sum_{i=0}^{N-1} V_0 (1+g)^i \, r$$Стартовый год служит только подписью и на расчёты не влияет.
Примечание о Proposition 13 в Калифорнии
По калифорнийской поправке Proposition 13 налогооблагаемая оценочная стоимость недвижимости может расти не более чем на 2% в год — до тех пор, пока смена собственника или новое строительство не приведут к переоценке. Чтобы смоделировать это, задайте ежегодный рост равным 2. Для других юрисдикций и любых сценариев роста подставьте подходящее вам значение.
Разбор примера
Оценочная стоимость $500 000, ставка 1,0%, стартовый год 2024, ежегодный рост 2%, 3 года. Год 2024: \(\$500{,}000 \to \text{налог } \$5{,}000.00\). Год 2025: \(\$510{,}000 \to \$5{,}100.00\). Год 2026: \(\$520{,}200 \to \$5{,}202.00\).
$$\text{Итого} = \$15{,}302.00$$
Частые вопросы
Оценочная стоимость — это то же, что рыночная? Не обязательно. Оценочную стоимость устанавливает оценщик округа, и она может отличаться от текущей рыночной цены — особенно там, где ежегодный рост ограничен лимитом.
Влияет ли стартовый налоговый год на результат? Нет. Это лишь подпись к строке в таблице результатов; расчёт зависит только от оценочной стоимости, ставки, роста и количества лет.
Почему моя реальная квитанция отличается? В настоящих квитанциях нередко добавляются паркетные налоги, специальные сборы и облигационные займы, а также могут вычитаться льготы. Этот калькулятор моделирует лишь базовый расчёт «\(\text{стоимость} \times \text{ставка}\)».
