이 계산기는 무엇을 하나요?
적용 대상: 미국. 이 도구는 주택의 평가액(assessed value)에 일정한 세율을 곱해 연간 재산세를 추정합니다. 또한 평가액이 매년 고정된 비율로 오를 경우 여러 해에 걸친 세금을 전망(또는 역산)할 수 있습니다. 어디까지나 추정치이며, 실제 고지서에 나타날 수 있는 특별 부과금(special assessment), 구역세(parcel tax), 주민 투표로 승인된 채권(bond), 또는 자가 거주 공제(homestead exemption) 같은 각종 감면은 포함하지 않습니다. 참고로 한국의 재산세·종합부동산세와는 과세 체계가 전혀 다르므로 이 계산기는 미국 부동산에만 적용됩니다.
사용 방법
평가액(Assessed Value)을 입력하세요. 이는 카운티 평가관(assessor)이 정한 주택 가치로, 흔히 가장 최근의 매입 가격과 일치합니다. 이어서 연간 세율(Tax Rate)을 퍼센트로, 그리고 결과표의 첫 행 기준이 되는 시작 과세 연도(Starting Tax Year)를 입력합니다. 여러 해를 전망하려면 연간 인상률(Annual Increase)(평가액이 해마다 오르는 비율)과 연수(Number of Years)를 설정하세요. 단순히 한 해 세금만 보려면 연간 인상률을 0, 연수를 1로 두면 됩니다.
계산 공식 풀이
평가액을 \(V_0\), \(r = \text{세율} \div 100\), \(g = \text{연간 인상률} \div 100\)이라고 합시다. 각 연도 인덱스 \(i = 0, 1, \ldots, N-1\)에 대해 평가액은 \(V_0 \times (1 + g)^i\)이며, 재산세는 그 값 \(\times\, r\)입니다.
$$\text{Property Tax}_i = V_0 \times (1 + g)^i \times r$$
총 세금은 표시된 모든 연도의 합계입니다.
$$\text{Total} = \sum_{i=0}^{N-1} V_0 (1+g)^i \, r$$
시작 연도는 단순한 행 라벨일 뿐 계산 결과에는 영향을 주지 않습니다.
캘리포니아 주민발의 13호(Proposition 13) 참고
캘리포니아의 Proposition 13에 따르면, 부동산의 과세 평가액은 연간 최대 2%까지만 오를 수 있습니다(소유권 변동이나 신축으로 재평가가 발생하기 전까지). 이를 반영하려면 연간 인상률을 2로 설정하세요. 다른 주(州)나 다른 성장 가정은 원하는 어떤 값으로든 모델링할 수 있습니다.
계산 예시
평가액 $500,000, 세율 1.0%, 시작 연도 2024, 연간 인상률 2%, 3년. 2024년: \(\$500{,}000 \rightarrow\) 세금 \(\$5{,}000.00\). 2025년: \(\$510{,}000 \rightarrow \$5{,}100.00\). 2026년: \(\$520{,}200 \rightarrow \$5{,}202.00\). 합계 \(= \$15{,}302.00\).
자주 묻는 질문
평가액은 시장 가치와 같은가요? 반드시 그렇지는 않습니다. 평가액은 카운티 평가관이 정하며, 특히 연간 인상에 상한이 있는 지역에서는 현재 시세와 다를 수 있습니다.
시작 과세 연도가 결과를 바꾸나요? 아니요. 결과표의 행 라벨일 뿐입니다. 계산은 오직 평가액, 세율, 인상률, 연수에만 좌우됩니다.
실제 고지서가 다른 이유는? 실제 고지서에는 구역세, 특별 부과금, 채권 등이 더해지고 각종 공제가 빠지는 경우가 많습니다. 이 계산기는 핵심인 \(\text{평가액} \times \text{세율}\) 계산만 다룹니다.
