什么是营运资金（FFO）？
营运资金（Funds From Operations，简称FFO）是衡量房地产投资信托（REIT，Real Estate Investment Trust）经营业绩的标准指标，由美国全国房地产投资信托协会（Nareit）提出并加以规范。由于房地产在利润表上需要计提折旧，而实际市场价值往往不降反升，单纯的净利润会低估REIT真正的现金创造能力。FFO的做法是：把折旧和摊销加回净利润，并剔除出售物业带来的一次性损益，从而更准确地反映REIT的经营实力。需要说明的是，FFO源自美国市场，中国及其他地区的REITs（如国内公募REITs）适用的会计与披露规则可能有所不同，使用时请结合当地准则参考。
如何使用本计算器
请从REIT的利润表中找到相应数据并填入：净利润、房地产折旧、摊销、物业出售产生的损失（加回）以及物业出售产生的收益（扣除）。计算器会输出该报告期的FFO，并展示各组成部分的明细。
公式详解
$$\text{FFO} = \text{净利润} + \text{折旧} + \text{摊销} + \text{出售损失} - \text{出售收益}$$折旧和摊销属于非现金支出，因此需要加回；出售物业的收益属于非经常性项目，应予剔除，而出售损失则需加回。这样处理后，便能更清晰地呈现REIT经常性经营业务的真实表现。
实例演算
假设某REIT报告期净利润为5,000,000美元，折旧2,000,000美元，摊销500,000美元，无物业出售损失，并有一笔物业出售收益1,000,000美元。则$$\text{FFO} = 5{,}000{,}000 + 2{,}000{,}000 + 500{,}000 + 0 - 1{,}000{,}000 = \textbf{6{,}500{,}000 美元}$$。
常见问题
FFO是不是越高越好？总体而言是的，FFO越高说明经营性现金流越强；但应换算成每股FFO，并结合股息派发情况综合比较。
FFO与AFFO有何区别？调整后营运资金（AFFO）在FFO基础上进一步扣除经常性资本开支和直线法租金调整，能更贴近可供分配的现金水平。
为什么不直接用净利润？按GAAP（美国公认会计原则）计算的净利润包含大额非现金折旧，会扭曲REIT的真实经济状况，因此Nareit大力推广使用FFO。
