什麼是償債覆蓋率（DSCR）？
償債覆蓋率（Debt Service Coverage Ratio，簡稱 DSCR）用來衡量一項有收益的不動產或企業，能否靠營運現金流順利償還債務。在商用不動產與企業融資領域，銀行與放款機構非常看重這項指標，用以評估還款風險。DSCR 大於 1.0，代表收入高於當期應償債務；若低於 1.0，則表示現金流不足以完全覆蓋債務。此概念在英美等地的商用貸款審核中尤其常見，台灣的銀行雖未必使用相同名稱，但「還款能力／償債比」的觀念是相通的。
如何使用這個計算器
先填入年度的淨營業收入（NOI），也就是總收入扣除營運費用後的金額，但不扣除貸款還款與折舊。接著輸入年度的總償債金額（Total Debt Service），即一年內所有貸款的本金加利息總和。計算器會立即將兩者相除，並把結果標示為「良好」、「尚可」或「不足」。
公式說明
DSCR ＝ 淨營業收入 ÷ 總償債金額。
$$\text{DSCR} = \dfrac{\text{Net Operating Income}}{\text{Total Debt Service}}$$舉例來說，若某物業的 NOI 為 120,000 美元，年度償債金額為 100,000 美元，則
$$\text{DSCR} = \frac{120{,}000}{100{,}000} = 1.20$$代表該物業產生的收入比償債所需多出 20%。
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實際試算範例
假設 NOI 為 150,000 美元，年度償債金額為 100,000 美元，則
$$\text{DSCR} = \frac{150{,}000}{100{,}000} = 1.50$$許多放款機構要求最低 1.20～1.25，因此 1.50 的覆蓋率通常會被視為相當理想。
常見問答
DSCR 多少算好？放款機構通常希望達到 1.25 以上，但實際標準會依貸款類型與風險偏好而異。
DSCR 低於 1.0 代表什麼？表示收入不足以完全支付債務，意味著現金流短缺、違約風險偏高。
NOI 要不要把貸款還款算進去？不需要。NOI 是在扣除償債支出與所得稅之前計算的，因此貸款還款只會出現在分母（總償債金額）當中。
