डेट सर्विस कवरेज रेशियो क्या है?
डेट सर्विस कवरेज रेशियो (DSCR) यह बताता है कि कोई आय देने वाली प्रॉपर्टी या बिज़नेस अपने ऑपरेटिंग कैश फ्लो से कर्ज़ की किस्तें कितनी आसानी से चुका सकता है। कमर्शियल रियल एस्टेट और बिज़नेस लोन में लेंडर इसका खूब इस्तेमाल करते हैं ताकि कर्ज़ चुकाने के जोखिम का अंदाज़ा लगाया जा सके। 1.0 से ज़्यादा DSCR का मतलब है कि देय कर्ज़ की तुलना में आय अधिक है; 1.0 से कम का मतलब है कि कैश फ्लो कर्ज़ को पूरी तरह कवर करने के लिए काफी नहीं है। (ध्यान दें: यह ढाँचा मुख्य रूप से अमेरिकी कमर्शियल लेंडिंग में प्रचलित है, पर इसका सिद्धांत भारत समेत हर जगह लागू होता है — सिर्फ़ लेंडर की न्यूनतम शर्तें अलग-अलग हो सकती हैं।)
इस कैलकुलेटर का इस्तेमाल कैसे करें
अपनी सालाना नेट ऑपरेटिंग इनकम (NOI) भरें — यानी कुल आय में से ऑपरेटिंग खर्चे घटाकर बची रकम, जिसमें कर्ज़ की किस्तें और डेप्रिसिएशन शामिल नहीं होते। इसके बाद अपनी सालाना कुल डेट सर्विस भरें — यानी साल भर में सभी लोन पर चुकाए जाने वाले मूलधन और ब्याज का जोड़। कैलकुलेटर तुरंत इन दोनों को भाग देकर नतीजे को मज़बूत (Strong), पर्याप्त (Adequate) या अपर्याप्त (Insufficient) के रूप में दिखा देता है।
फ़ॉर्मूला समझें
$$\text{DSCR} = \dfrac{\text{Net Operating Income}}{\text{Total Debt Service}}$$ मान लीजिए किसी प्रॉपर्टी की NOI $120,000 है और उस पर सालाना डेट सर्विस $100,000 है, तो $$\text{DSCR} = \frac{120{,}000}{100{,}000} = 1.20$$ होगा। इसका मतलब है कि प्रॉपर्टी अपने कर्ज़ चुकाने के लिए ज़रूरी रकम से 20% ज़्यादा आय पैदा कर रही है।
हल किया हुआ उदाहरण
मान लीजिए NOI $150,000 है और सालाना डेट सर्विस $100,000 है। तब $$\text{DSCR} = \frac{150{,}000}{100{,}000} = 1.50$$ कई लेंडर कम से कम 1.20–1.25 का DSCR माँगते हैं, इसलिए 1.50 का अनुपात आमतौर पर अच्छा माना जाएगा।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
अच्छा DSCR कितना होता है? ज़्यादातर लेंडर 1.25 या उससे ज़्यादा चाहते हैं, हालाँकि लोन के प्रकार और जोखिम के हिसाब से शर्तें बदलती रहती हैं।
1.0 से कम DSCR का क्या मतलब है? इसका मतलब है कि आय से कर्ज़ की किस्तें पूरी तरह नहीं चुकाई जा सकतीं — यानी कैश फ्लो की कमी और डिफ़ॉल्ट का ज़्यादा जोखिम।
क्या NOI में कर्ज़ की किस्तें शामिल होनी चाहिए? नहीं। NOI की गणना कर्ज़ की किस्तों और इनकम टैक्स से पहले की जाती है, इसलिए कर्ज़ की किस्तें सिर्फ़ हर (denominator) में ही रहती हैं।
