什么是债务偿付覆盖率？
债务偿付覆盖率（DSCR，Debt Service Coverage Ratio）衡量的是一处产生收益的物业或一家企业，凭借其经营现金流偿还债务的能力。在欧美的商业地产和企业贷款中，贷款机构常用它来评估还款风险。DSCR大于1.0，说明收入多于到期债务；小于1.0，则意味着现金流不足以完全覆盖债务。需要注意的是，这一指标主要源于美国等市场的商业贷款实践，中国国内银行在评估对公或经营性物业贷款时，虽也关注偿债能力，但具体口径和门槛可能有所不同。
如何使用本计算器
先填入年度净营业收入（NOI）——即总收入减去运营支出，但不扣除还本付息和折旧。再填入年度债务还本付息总额（Total Debt Service）——即一年内所有贷款本金与利息的合计。计算器会立即将两者相除，并把结果标注为「优良」「合格」或「不足」。
公式详解
$$\text{DSCR} = \dfrac{\text{Net Operating Income}}{\text{Total Debt Service}}$$假设某物业的NOI为120,000美元，年度债务还本付息额为100,000美元，则 $$\text{DSCR} = \frac{120{,}000}{100{,}000} = 1.20$$这表示该物业产生的收入比偿债所需多出20%。
实例演算
假设NOI为150,000美元，年度债务还本付息额为100,000美元，则 $$\text{DSCR} = \frac{150{,}000}{100{,}000} = 1.50$$许多贷款机构要求DSCR至少达到1.20～1.25，因此1.50的比率通常会被视为相当理想。
常见问题
DSCR多少算好？贷款机构通常希望达到1.25或以上，但具体要求会因贷款类型和风险偏好而异。
DSCR低于1.0意味着什么？说明收入无法完全覆盖还本付息，预示现金流出现缺口，违约风险较高。
NOI应该把还本付息算进去吗？不应该。NOI是在扣除债务还本付息和所得税之前计算的，因此还本付息只出现在分母中。
