Qué calcula esta herramienta
Comprar tu primera casa implica planificar mucho más que el préstamo en sí. Esta calculadora estima tu cuota mensual de vivienda completa —lo que en EE. UU. se conoce como PITI más PMI— sumando el capital y los intereses de la hipoteca con la parte mensual del impuesto sobre la propiedad, el seguro del hogar y el seguro hipotecario privado (PMI). Las cifras usan dólares al estilo estadounidense, pero el cálculo sirve para cualquier moneda.
Cómo usarla
Introduce el precio de la vivienda y la entrada que tienes prevista. Añade el tipo de interés (TAE) y el plazo del préstamo en años. Después indica el impuesto anual sobre la propiedad, la prima anual del seguro del hogar y el PMI anual (en EE. UU., los prestamistas suelen cobrar el PMI cuando la entrada es inferior al 20 %). La calculadora te devuelve la cuota mensual total estimada junto con el desglose de cada componente.
La fórmula al detalle
El importe del préstamo es el precio menos la entrada. La parte de capital e intereses se obtiene con la fórmula estándar de amortización:
$$M = \frac{L \cdot r\,(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1} + \frac{\text{Tax}}{12} + \frac{\text{Insurance}}{12} + \frac{\text{PMI}}{12}$$
donde r es el tipo mensual (TAE ÷ 12 ÷ 100) y n es el número total de cuotas mensuales (años × 12). A continuación sumamos una doceava parte del impuesto, el seguro y el PMI anuales para llegar al coste mensual completo.
Ejemplo resuelto
Una vivienda de 300.000 $ con una entrada de 30.000 $ supone un préstamo de 270.000 $. A un 6,5 % a 30 años, el tipo mensual es de \(0{,}0054167\) y \(n = 360\). El capital e intereses sale en torno a 1.706,58 $. Si añadimos \(3.600/12 = 300\) $ de impuestos, \(1.200/12 = 100\) $ de seguro y \(1.500/12 = 125\) $ de PMI, obtenemos aproximadamente 2.231,58 $ al mes.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el PMI y puedo evitarlo? El PMI (seguro hipotecario privado, típico de EE. UU.) protege al prestamista cuando tu entrada es inferior al 20 % del precio. Cuando alcanzas alrededor del 20 % de capital acumulado, normalmente puedes solicitar su cancelación. En otros países existen figuras distintas, así que conviene revisar las reglas locales.
¿Por qué incluir el impuesto y el seguro? La mayoría de los prestamistas los cobran cada mes en una cuenta de garantía (escrow), por lo que forman parte de tu desembolso mensual real aunque no sean parte del préstamo.
¿Es un cálculo exacto? Es una estimación. Tu tipo real, la valoración fiscal, la prima del seguro, las cuotas de la comunidad (HOA) y el PMI pueden variar. Confírmalo siempre con un asesor hipotecario antes de comprometerte.
