Что считает этот калькулятор
Покупка первого жилья — это не только сам кредит, но и куча сопутствующих расходов, которые нужно заложить в бюджет. Этот калькулятор оценивает ваш полный ежемесячный платёж за жильё — в американской практике его сокращённо называют PITI плюс PMI. Он складывает тело кредита и проценты с ежемесячными долями налога на недвижимость, страховки жилья и частной ипотечной страховки (PMI). Расчёты приведены в долларах США по американской модели, но сама формула универсальна и работает с любой валютой.
Как пользоваться
Укажите стоимость жилья и планируемый первоначальный взнос. Добавьте процентную ставку (годовую, APR) и срок кредита в годах. Затем введите годовой налог на недвижимость, годовую премию по страховке жилья и годовой PMI (банки в США обычно требуют PMI, если первоначальный взнос меньше 20%). Калькулятор покажет ориентировочный общий ежемесячный платёж и разложит его на отдельные составляющие.
Разбор формулы
Сумма кредита равна стоимости жилья за вычетом первоначального взноса. Часть платежа, идущая на тело и проценты, считается по стандартной формуле аннуитета:
$$PMT = \frac{(P - D) \cdot r}{1 - (1 + r)^{-n}}$$
где \(r\) — это месячная ставка (APR ÷ 12 ÷ 100), а \(n\) — общее число месячных платежей (годы × 12). После этого мы прибавляем по одной двенадцатой от годового налога, страховки и PMI — и получаем полный ежемесячный расход.
Пример расчёта
Стоимость жилья $300 000 при первоначальном взносе $30 000 даёт кредит на $270 000. При ставке 6,5% на 30 лет месячная ставка составляет 0,0054167, а \(n = 360\). Тело и проценты выходят примерно на $1 706,58. Добавляем $$\$3\,600 / 12 = \$300$$ налога, $$\$1\,200 / 12 = \$100$$ страховки и $$\$1\,500 / 12 = \$125$$ PMI — и получаем около $2 231,58 в месяц.
Частые вопросы
Что такое PMI и можно ли его избежать? PMI (частная ипотечная страховка) защищает банк-кредитора, если ваш первоначальный взнос меньше 20% стоимости жилья. Как только доля вашей собственности достигает примерно 20%, вы обычно можете подать заявку на его отмену. Это особенность ипотеки в США — в России и других странах правила страхования по ипотеке устроены иначе.
Зачем включать налог и страховку? Большинство американских банков собирают эти суммы помесячно на специальный счёт (escrow), поэтому они входят в ваш реальный ежемесячный отток денег, хотя формально и не являются частью кредита.
Насколько точен результат? Это оценка. Ваша реальная ставка, кадастровая оценка для налога, страховая премия, взносы в ассоциацию домовладельцев (HOA) и PMI могут отличаться. Перед тем как брать на себя обязательства, всегда уточняйте цифры у кредитного специалиста.
