Bu Araç Ne İşe Yarar?
İlk evinizi alırken yalnızca kredi taksidini değil, çok daha fazlasını bütçelemeniz gerekir. Bu hesaplayıcı, mortgage anaparanız ve faizinizi; emlak vergisi, ev sigortası ve özel mortgage sigortasının (PMI) aylık paylarıyla birleştirerek tam aylık konut ödemenizi tahmin eder. Bu toplam kısaca PITI + PMI olarak adlandırılır. Buradaki rakamlar ABD tarzı dolar tutarlarıyla verilmiştir; ancak hesaplama mantığı her para birimi için geçerlidir. Türkiye'deki konut kredilerinde PMI ve escrow gibi kalemler bulunmaz; dolayısıyla bu araç esas olarak ABD'de ev satın alacaklar için tasarlanmıştır.
Nasıl Kullanılır?
Önce ev fiyatını ve planladığınız peşinatı girin. Ardından faiz oranını (APR) ve kredi vadesini yıl olarak ekleyin. Sonra yıllık emlak verginizi, yıllık ev sigortası priminizi ve yıllık PMI tutarınızı yazın (kredi verenler genellikle peşinat fiyatın %20'sinin altında olduğunda PMI uygular). Araç, her bir kalemin dökümüyle birlikte tahmini toplam aylık ödemenizi gösterir.
Formül Açıklaması
Kredi tutarı, fiyattan peşinatın çıkarılmasıyla bulunur. Anapara ve faiz kısmı standart amortisman formülünü kullanır:
$$M = \frac{L \cdot r\,(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1} + \frac{\text{Tax}}{12} + \frac{\text{Insurance}}{12} + \frac{\text{PMI}}{12}$$
Burada \(r\) aylık faiz oranıdır (APR ÷ 12 ÷ 100) ve \(n\) toplam aylık ödeme sayısıdır (yıl × 12). Bunun üzerine yıllık vergi, sigorta ve PMI tutarlarının on ikide birini ekleyerek tam aylık maliyete ulaşırız.
Örnek Hesaplama
300.000 $ değerinde bir ev ve 30.000 $ peşinat, 270.000 $'lık bir kredi anlamına gelir. %6,5 faizle 30 yıl vadede aylık faiz oranı 0,0054167 ve \(n = 360\) olur. Anapara ve faiz yaklaşık 1.706,58 $ çıkar. Buna $$\frac{3.600}{12} = 300 \ \$$$ vergi, $$\frac{1.200}{12} = 100 \ \$$$ sigorta ve $$\frac{1.500}{12} = 125 \ \$$$ PMI eklendiğinde, ayda kabaca 2.231,58 $ bulunur.
Sıkça Sorulan Sorular
PMI nedir ve ondan kaçınabilir miyim? PMI, peşinatınız fiyatın %20'sinden az olduğunda kredi vereni koruyan bir sigortadır. Evde yaklaşık %20 öz sermayeye ulaştığınızda genellikle kaldırılmasını talep edebilirsiniz.
Vergi ve sigorta neden dahil? Çoğu kredi veren bu kalemleri escrow (emanet) hesabında aylık olarak tahsil eder. Bu nedenle krediye dahil olmasalar da gerçek aylık harcamanızın bir parçasıdır.
Sonuç kesin mi? Hayır, bu yalnızca bir tahmindir. Gerçek faiz oranınız, emlak vergisi değerlemeniz, sigorta priminiz, aidatlar ve PMI farklılık gösterebilir. Bağlanmadan önce mutlaka bir kredi uzmanıyla teyit edin.
