À quoi sert ce calculateur
Acheter son premier logement, c'est anticiper bien plus que le simple remboursement du prêt. Ce calculateur estime votre mensualité immobilière complète — souvent désignée par l'acronyme américain PITI auquel s'ajoute la PMI — en additionnant le capital et les intérêts de votre crédit aux parts mensuelles de la taxe foncière, de l'assurance habitation et de l'assurance hypothécaire privée (PMI). Les montants sont exprimés en dollars selon le modèle américain, mais le calcul fonctionne dans n'importe quelle devise. À noter : la PMI est une spécificité du marché américain et n'a pas d'équivalent direct en France, où l'on trouve plutôt une assurance emprunteur et des frais de garantie.
Comment l'utiliser
Saisissez le prix du logement et votre apport personnel. Ajoutez le taux d'intérêt (TAEG) et la durée du prêt en années. Indiquez ensuite votre taxe foncière annuelle, votre prime d'assurance habitation annuelle et la PMI annuelle (aux États-Unis, les prêteurs facturent généralement une PMI lorsque l'apport est inférieur à 20 %). Le calculateur affiche le montant estimé de votre mensualité totale, accompagné du détail de chaque poste.
La formule expliquée
Le montant emprunté correspond au prix diminué de l'apport. La part capital et intérêts repose sur la formule d'amortissement classique :
$$M = \frac{L \cdot r\,(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1} + \frac{\text{Tax}}{12} + \frac{\text{Insurance}}{12} + \frac{\text{PMI}}{12}$$où \(r\) représente le taux mensuel (TAEG ÷ 12 ÷ 100) et \(n\) le nombre total de mensualités (années × 12). On ajoute ensuite un douzième de la taxe foncière, de l'assurance et de la PMI annuelles pour obtenir le coût mensuel complet.
Exemple chiffré
Pour un logement à 300 000 $ avec un apport de 30 000 $, le montant emprunté est de 270 000 $. À 6,5 % sur 30 ans, le taux mensuel s'élève à \(0{,}0054167\) et \(n = 360\). La part capital et intérêts ressort à environ 1 706,58 $. En ajoutant \(3\,600\$ / 12 = 300\$\) de taxe, \(1\,200\$ / 12 = 100\$\) d'assurance et \(1\,500\$ / 12 = 125\$\) de PMI, on obtient près de 2 231,58 $ par mois.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la PMI et puis-je l'éviter ? La PMI protège le prêteur lorsque votre apport est inférieur à 20 % du prix du bien. Dès que vous atteignez environ 20 % de capital remboursé, vous pouvez généralement demander sa suppression. Ce dispositif est propre au système américain.
Pourquoi inclure la taxe et l'assurance ? Aux États-Unis, la plupart des prêteurs les prélèvent chaque mois sur un compte séquestre (escrow). Elles font donc partie de vos sorties d'argent réelles, même si elles ne relèvent pas du prêt lui-même.
Le résultat est-il exact ? Il s'agit d'une estimation. Votre taux réel, votre base d'imposition, votre prime d'assurance, vos charges de copropriété (HOA) et votre PMI peuvent varier. Vérifiez toujours auprès d'un conseiller en crédit avant de vous engager.
