Bu Hesaplayıcı Ne İşe Yarar?
Bu araç Amerika Birleşik Devletleri federal gelir vergisi için geçerlidir; Türkiye'deki vergi sistemiyle ilgisi yoktur ve burada böyle bir konut faizi indirimi uygulaması bulunmamaktadır. Araç, konut mortgage faizini gider göstererek (deduction) her yıl ne kadar tasarruf edebileceğinizi tahmin eder. Mevcut kurallara göre (Tax Cuts and Jobs Act), 15 Aralık 2017'den sonra alınan kredilerde en fazla 750.000$'lık uygun konut edinme borcuna, daha eski kredilerde ise en fazla 1.000.000$'lık borca ait faiz genellikle indirilebilir. Bu tasarruflar yalnızca standart indirim (standard deduction) yerine kalem kalem indirim (itemize) yapmayı seçtiğinizde geçerlidir.
Nasıl Kullanılır?
Mortgage kredi bakiyenizi ve yıllık faiz oranınızı girin; hesaplayıcı yıllık faizinizi tahmin etsin. Elinizde varsa (Form 1098'den) kesin yıllık faiz tutarını girerek bu değeri elle değiştirebilirsiniz. Borç sınırınızı seçin ve marjinal vergi oranınızı (gelirinizin en üst diliminin denk geldiği vergi dilimi) girin. Sonuç bölümü, tahmini yıllık ve aylık vergi tasarrufunuzu gösterir.
Formül Nasıl Çalışır?
Önce indirilebilir faiz hesaplanır: toplam faiz, borç sınırının kredi bakiyenize oranıyla ölçeklenir: \(I_{ded} = I \times \frac{\min(B,\ C)}{B}\). Bakiyeniz sınırın altındaysa faizin tamamı indirilebilir. Ardından tasarruf, indirilebilir faiz ile marjinal oranınızın çarpımına eşittir: \(S = I_{ded} \times r\).
$$\text{Tax Savings} = I \cdot \frac{\min\left(B,\ C\right)}{B} \cdot \frac{\text{Marginal Rate \%}}{100}$$ $$\text{where}\quad \left\{ \begin{aligned} I &= \text{Loan Balance} \times \frac{\text{Rate \%}}{100} \\ B &= \text{Loan Balance} \\ C &= \text{Debt Cap} \end{aligned} \right.$$
Örnek Hesaplama
Diyelim ki %6,5 faizle 400.000$ borcunuz var ve marjinal oranınız %24. Yıllık faiz \(\approx 400.000\$ \times 0{,}065 = 26.000\$\). 400.000$, 750.000$'lık sınırın altında olduğu için 26.000$'ın tamamı indirilebilir. Vergi tasarrufu \(= 26.000\$ \times 0{,}24 =\) yılda 6.240$, yani ayda yaklaşık 520$.
Sıkça Sorulan Sorular
Bu yalnızca kalem kalem indirim (itemize) yaparsam mı işe yarar? Evet. Mortgage faiz indirimi, ancak toplam kalem indirimleriniz standart indirimi aştığında bir değer ifade eder.
Faize neden sınır konuyor? Sınırın (750.000$ veya 1M$) üzerindeki mortgage borcunun faizi indirilemez; bu yüzden indirilebilir tutarı orantılı olarak azaltırız.
Bu kesin bir vergi tavsiyesi mi? Hayır. Bu yalnızca bir tahmindir. Eyalet vergileri, AMT (Alternatif Asgari Vergi) ve diğer etkenler gerçek faydanızı değiştirebilir — bir vergi danışmanına başvurun.
