Что такое PITI?
PITI — это аббревиатура от английских слов Principal, Interest, Taxes, Insurance, то есть тело кредита, проценты, налоги и страховка. Это четыре составляющие типичного ежемесячного платежа по ипотеке в США. Американские банки используют показатель PITI, чтобы оценить, потянете ли вы покупку жилья: он отражает реальную стоимость владения недвижимостью, а не только погашение самого кредита. Этот калькулятор рассчитывает полный ежемесячный платёж PITI на основе суммы кредита, процентной ставки, срока, годового налога на недвижимость и годовой страховки жилья. Обратите внимание: модель ориентирована на ипотеку в США — в России и других странах структура платежей и налогообложение недвижимости отличаются, поэтому используйте результат как ориентир для американского рынка.
Как пользоваться калькулятором
Введите сумму кредита (именно ту, которую вы занимаете, а не цену жилья), годовую процентную ставку и срок кредита в годах. Затем добавьте годовой налог на недвижимость и годовую страховую премию по жилью. Калькулятор делит налог и страховку на 12 и прибавляет их к аннуитетному платежу по телу кредита и процентам — так получается итоговый ежемесячный платёж PITI.
Разбор формулы
Часть платежа, приходящаяся на тело кредита и проценты, считается по классической формуле аннуитета
$$\text{PITI} = L \cdot \frac{r}{1-(1+r)^{-n}} + \frac{\text{Annual Tax}}{12} + \frac{\text{Annual Insurance}}{12}$$где \(P\) — сумма кредита, \(r\) — месячная процентная ставка (годовая ставка ÷ 12 ÷ 100), а \(n\) — общее число ежемесячных платежей (число лет × 12). Налог на недвижимость и страховка — это просто годовые суммы, делённые на 12. Сложив все три части, вы получаете PITI.
Пример расчёта
Допустим, вы берёте в кредит $300 000 под 6,5% на 30 лет, при годовом налоге $3 600 и годовой страховке $1 200. Месячная ставка составит \(0{,}0054167\), а \(n = 360\). Платёж по телу кредита и процентам выходит около $1 896,20. Налог в месяц — $300, страховка в месяц — $100, поэтому итоговый платёж PITI составит примерно $2 296,20 в месяц.
Частые вопросы
Входят ли в PITI взносы PMI или HOA? Нет. Этот калькулятор учитывает только тело кредита, проценты, налоги и страховку. Частное ипотечное страхование (PMI) и взносы домовладельческого товарищества (HOA) считаются отдельно и увеличивают ваши ежемесячные расходы.
Что вводить — цену жилья или сумму кредита? Вводите сумму кредита, то есть цену жилья за вычетом первоначального взноса.
Почему налог и страховка делятся на 12? Обычно их выставляют раз в год, но банк в США резервирует их помесячно на эскроу-счёте. Деление на 12 показывает ту часть, которая откладывается каждый месяц.
