¿Qué es el PITI?
PITI son las siglas en inglés de Principal, Interest, Taxes and Insurance, es decir, capital, intereses, impuestos y seguro: los cuatro componentes que forman una cuota hipotecaria mensual típica. Se trata de un concepto del sistema hipotecario estadounidense, donde los prestamistas utilizan el PITI para determinar si puedes permitirte una vivienda, ya que refleja el coste real de tener una propiedad y no solo la devolución del préstamo. En España y otros países hispanohablantes los impuestos y seguros suelen pagarse por separado y no integrarse en la cuota, por lo que conviene tenerlo en cuenta al interpretar los resultados. Esta calculadora estima tu cuota PITI mensual completa a partir del importe del préstamo, el tipo de interés, el plazo, el impuesto anual sobre la propiedad y la prima anual del seguro del hogar.
Cómo usar esta calculadora
Introduce el importe del préstamo (lo que vas a pedir prestado, no el precio de la vivienda), tu tipo de interés anual y el plazo del préstamo en años. A continuación, añade el importe anual del impuesto sobre la propiedad y la prima anual del seguro del hogar. La calculadora divide los impuestos y el seguro entre 12 y los suma a la cuota amortizada de capital e intereses para mostrarte tu PITI mensual total.
La fórmula explicada
La parte de capital e intereses utiliza la fórmula estándar de amortización
$$M = P \cdot \frac{r}{1-(1+r)^{-n}}$$donde \(P\) es el importe del préstamo, \(r\) es el tipo de interés mensual (tipo anual ÷ 12 ÷ 100) y \(n\) es el número total de cuotas mensuales (años × 12). El impuesto sobre la propiedad y el seguro son simplemente las cifras anuales divididas entre 12. Al sumar los tres componentes obtienes el PITI.
Ejemplo práctico
Supongamos que pides prestados 300.000 $ a un 6,5 % a 30 años, con 3.600 $ de impuestos anuales y 1.200 $ de seguro anual. El tipo mensual es \(0{,}0054167\) y \(n = 360\). El capital y los intereses suman aproximadamente 1.896,20 $. El impuesto mensual es de 300 $ y el seguro mensual de 100 $, por lo que tu PITI total ronda los 2.296,20 $ al mes.
Preguntas frecuentes
¿El PITI incluye el PMI o las cuotas de la comunidad (HOA)? No. Esta calculadora cubre únicamente capital, intereses, impuestos y seguro. El seguro hipotecario privado (PMI) y las cuotas de la comunidad de propietarios (HOA en EE. UU.) son aparte y se sumarían a tu coste mensual.
¿Debo introducir el precio de la vivienda o el importe del préstamo? Introduce el importe del préstamo: el precio de la vivienda menos tu entrada o cuota inicial.
¿Por qué se dividen los impuestos y el seguro entre 12? Normalmente se facturan una vez al año, pero el prestamista los provisiona mensualmente en una cuenta de garantía (escrow). Dividir entre 12 refleja la parte mensual reservada en dicha cuenta.
