什麼是 PITI？
PITI 是 Principal（本金）、Interest（利息）、Taxes（稅金）、Insurance（保險） 四個英文字的縮寫，代表美國典型每月房貸支出的四大組成部分。美國的貸款機構會用 PITI 來評估你是否負擔得起一間房子，因為它反映的是「擁有房產的真實月支出」，而不只是還款本息而已。本計算機會依據你的貸款金額、利率、年期、年度房屋稅與年度房屋保險，估算出完整的每月 PITI 支出。
提醒：PITI 是美國房貸常見的概念，其中的「房屋稅」與「房屋保險」計算方式與台灣不同。台灣的相關稅負（如房屋稅、地價稅）多為年繳或半年繳，房貸機制也與美國有所差異，使用本工具時請以美國情境為準。
如何使用本計算機
請輸入貸款金額（你實際借的錢，而非房屋總價）、年利率，以及貸款年期。接著填入你每年的房屋稅金額與每年的房屋保險保費。計算機會把稅金與保險各除以 12，再加上以攤還方式計算出的本息月付金，得出你的每月 PITI 總支出。
計算公式說明
本息部分採用標準的房貸攤還公式 $$M = P \cdot \frac{r}{1-(1+r)^{-n}}$$ 其中 \(P\) 是貸款金額，\(r\) 是月利率（年利率 ÷ 12 ÷ 100），\(n\) 則是總還款期數（年期 × 12）。房屋稅與保險則直接把年度金額除以 12。將這三項相加，就是每月 PITI。完整公式如下：
$$\begin{gathered} \text{PITI} = L \cdot \frac{r}{1-(1+r)^{-n}} + \frac{\text{Annual Tax}}{12} + \frac{\text{Annual Insurance}}{12} \\[1.5em] \text{where}\quad \left\{ \begin{aligned} L &= \text{Loan Amount} \\ r &= \dfrac{\text{Annual Rate}}{1200} \\ n &= 12 \times \text{Years} \end{aligned} \right. \end{gathered}$$
實際範例
假設你以 6.5% 的利率，借了 30 萬美元、貸款 30 年，每年房屋稅為 3,600 美元、每年房屋保險為 1,200 美元。月利率約為 \(0.0054167\)，\(n = 360\)。本息月付金算出來約為 1,896.20 美元。每月房屋稅為 \(\frac{3600}{12} = 300\) 美元、每月保險為 \(\frac{1200}{12} = 100\) 美元，因此每月 PITI 總支出大約是 2,296.20 美元。
常見問題
PITI 有包含 PMI 或社區管理費（HOA）嗎？沒有。本計算機只涵蓋本金、利息、稅金與保險四項。私人房貸保險（PMI）與社區/管委會費用（HOA）屬於另外的開銷，會額外增加你的每月支出。
我該輸入房屋總價還是貸款金額？請輸入貸款金額，也就是房屋總價扣掉頭期款之後的金額。
為什麼要把稅金與保險除以 12？這些費用通常是按年計費，但在美國多由貸款機構透過「代管帳戶（escrow）」逐月代收，因此除以 12 才能反映每月實際提存到代管帳戶的金額。
