ما المقصود بـ PITI؟
اختصار PITI يجمع أربعة عناصر تشكّل قسط الرهن العقاري الشهري المعتاد في الولايات المتحدة، وهي: أصل القرض (Principal) والفائدة (Interest) والضرائب العقارية (Taxes) وتأمين المنزل (Insurance). تعتمد جهات الإقراض الأمريكية على مفهوم PITI لتقييم قدرتك على تحمّل تكلفة المنزل، لأنه يعكس الكلفة الشهرية الحقيقية لتملّك العقار وليس مجرد سداد القرض. تقدّر هذه الحاسبة قسطك الشهري الكامل وفق PITI انطلاقًا من مبلغ القرض، ونسبة الفائدة، والمدة، والضريبة العقارية السنوية، وقسط تأمين المنزل السنوي. وللعلم، قد تختلف القواعد والمسميات في الدول العربية، لكن المنطق الأساسي لاحتساب القسط يبقى مفيدًا في كل مكان.
كيفية استخدام الحاسبة
أدخل مبلغ القرض (المبلغ الذي تقترضه فعليًا، وليس سعر المنزل)، ونسبة الفائدة السنوية، ومدة القرض بالسنوات. بعد ذلك أضف فاتورة الضريبة العقارية السنوية وقسط تأمين المنزل السنوي. تقوم الحاسبة بتقسيم الضرائب والتأمين على 12، ثم تضيفهما إلى قسط أصل القرض والفائدة المحتسب بالإطفاء، لتمنحك إجمالي قسطك الشهري وفق PITI.
شرح المعادلة
يُحتسب جزء أصل القرض والفائدة باستخدام معادلة الإطفاء القياسية
$$M = P \cdot \frac{r}{1-(1+r)^{-n}}$$حيث يمثّل \(P\) مبلغ القرض، و\(r\) نسبة الفائدة الشهرية (النسبة السنوية ÷ 12 ÷ 100)، و\(n\) إجمالي عدد الأقساط الشهرية (السنوات × 12). أما الضريبة العقارية والتأمين فهما ببساطة القيمتان السنويتان مقسومتان على 12. وبجمع المكوّنات الثلاثة نحصل على قيمة PITI.
مثال تطبيقي
لنفترض أنك تقترض 300,000 دولار بفائدة 6.5% لمدة 30 عامًا، مع ضرائب سنوية قدرها 3,600 دولار وتأمين سنوي قدره 1,200 دولار. تكون نسبة الفائدة الشهرية \(0.0054167\) وعدد الأقساط \(n = 360\). يبلغ قسط أصل القرض والفائدة نحو 1,896.20 دولار. والضريبة الشهرية 300 دولار والتأمين الشهري 100 دولار، فيكون إجمالي قسط PITI نحو 2,296.20 دولار شهريًا.
الأسئلة الشائعة
هل يشمل PITI تأمين الرهن الخاص (PMI) أو رسوم اتحاد الملّاك (HOA)؟ لا. تغطي هذه الحاسبة أصل القرض والفائدة والضرائب والتأمين فقط. أما تأمين الرهن الخاص (PMI) ورسوم اتحاد الملّاك (HOA) فهي مستقلة وتُضاف إلى تكلفتك الشهرية.
هل أدخل سعر المنزل أم مبلغ القرض؟ أدخل مبلغ القرض، أي سعر المنزل ناقصًا الدفعة المقدّمة.
لماذا تُقسَّم الضرائب والتأمين على 12؟ عادةً ما تُفرض هذه الفواتير سنويًا، لكن جهة الإقراض تحصّلها شهريًا عبر حساب الضمان (Escrow)، لذا فإن القسمة على 12 تعكس الحصة الشهرية المحتجزة في حساب الضمان.
