什么是PITI？
PITI是英文 Principal（本金）、Interest（利息）、Taxes（房产税）和 Insurance（房屋保险） 四个单词的首字母缩写，代表了一笔典型房贷月供的四大组成部分。这是美国房贷体系中的常用概念：贷款机构会用PITI来评估借款人是否有能力买房，因为它反映的是持有房产的真实月度成本，而不仅仅是还贷金额。本计算器根据您的贷款金额、利率、贷款年限、每年房产税和每年房屋保险，估算出完整的PITI每月支出。
需要提醒的是，PITI是美国房地产语境下的术语。中国的住房按揭月供通常只包含本金和利息，房产税与房屋保险的征收方式与美国不同，因此本工具更适合在美国购房或了解美式房贷结构时参考。
如何使用本计算器
首先填写贷款金额（即您实际借入的金额，而不是房屋总价），再输入年利率以及以年为单位的贷款期限。接着填入每年的房产税账单金额和每年的房屋保险费。计算器会把房产税和保险费分别除以12，再加上按等额本息法算出的本金与利息部分，得出您的每月PITI总额。
计算公式详解
本金与利息部分采用标准的等额本息摊还公式 $$M = P \cdot \frac{r}{1-(1+r)^{-n}}$$，其中 \(P\) 为贷款金额，\(r\) 为月利率（年利率 ÷ 12 ÷ 100），\(n\) 为总还款月数（贷款年限 × 12）。房产税和保险则直接用年度金额除以12。三者相加，即为PITI。完整公式为：
$$\begin{gathered} \text{PITI} = L \cdot \frac{r}{1-(1+r)^{-n}} + \frac{\text{Annual Tax}}{12} + \frac{\text{Annual Insurance}}{12} \\[1.5em] \text{where}\quad \left\{ \begin{aligned} L &= \text{Loan Amount} \\ r &= \dfrac{\text{Annual Rate}}{1200} \\ n &= 12 \times \text{Years} \end{aligned} \right. \end{gathered}$$
实例演算
假设您借入 $300,000，利率为 6.5%，贷款期限 30年，每年房产税为 $3,600，每年房屋保险为 $1,200。此时月利率为 \(0.0054167\)，\(n = 360\)。算下来本金与利息约为 $1,896.20。每月房产税为 $300，每月保险为 $100，因此您的每月PITI总额约为 $2,296.20。
常见问题
PITI包含PMI（私人房贷保险）或HOA（业主协会）费用吗？ 不包含。本计算器只计算本金、利息、房产税和房屋保险这四项。私人房贷保险（PMI）和业主协会会费（HOA）是另外的支出，会进一步增加您的每月开销。
我应该填房屋总价还是贷款金额？ 请填贷款金额，也就是房屋总价减去首付后的数字。
为什么要把房产税和保险除以12？ 在美国，这两项费用通常按年缴纳，但贷款机构往往会把它们纳入每月的托管账户（escrow）分摊收取。除以12正好对应每月计入托管账户的那部分金额。
