PITI Là Gì?
PITI là viết tắt của Principal (Gốc), Interest (Lãi), Taxes (Thuế) và Insurance (Bảo hiểm) — bốn thành phần tạo nên một khoản trả góp vay mua nhà hàng tháng điển hình tại Mỹ. Các ngân hàng cho vay (lender) ở Mỹ dùng PITI để đánh giá khả năng mua nhà của bạn, vì con số này phản ánh chi phí sở hữu nhà thực tế mỗi tháng chứ không chỉ riêng phần trả nợ vay. Lưu ý đây là mô hình vay thế chấp (mortgage) theo tập quán Mỹ — ở Việt Nam, cơ cấu vay mua nhà cùng thuế và bảo hiểm có thể khác. Công cụ này ước tính tổng khoản PITI hàng tháng dựa trên số tiền vay, lãi suất, kỳ hạn, thuế bất động sản hằng năm và phí bảo hiểm nhà hằng năm.
Cách Sử Dụng Máy Tính
Nhập số tiền vay (số tiền bạn thực sự đi vay, không phải giá nhà), lãi suất theo năm và kỳ hạn vay tính bằng số năm. Sau đó nhập khoản thuế bất động sản phải đóng mỗi năm và phí bảo hiểm nhà hằng năm. Máy tính sẽ chia thuế và bảo hiểm cho 12, rồi cộng vào khoản trả gốc-và-lãi đã được khấu hao để cho ra tổng PITI hàng tháng.
Giải Thích Công Thức
Phần gốc-và-lãi sử dụng công thức khấu hao chuẩn $$M = P\cdot\frac{r}{1-(1+r)^{-n}}$$ trong đó \(P\) là số tiền vay, \(r\) là lãi suất theo tháng (lãi suất năm ÷ 12 ÷ 100), và \(n\) là tổng số kỳ trả hàng tháng (số năm × 12). Thuế bất động sản và bảo hiểm đơn giản là lấy con số hằng năm chia cho 12. Cộng cả ba phần lại chính là PITI.
Ví Dụ Minh Họa
Giả sử bạn vay 300.000 USD với lãi suất 6,5% trong 30 năm, thuế hằng năm 3.600 USD và bảo hiểm hằng năm 1.200 USD. Lãi suất theo tháng là \(0{,}0054167\) và \(n = 360\). Phần gốc và lãi ra khoảng 1.896,20 USD. Thuế hàng tháng là 300 USD và bảo hiểm hàng tháng là 100 USD, nên tổng PITI của bạn vào khoảng 2.296,20 USD mỗi tháng.
Câu Hỏi Thường Gặp
PITI có bao gồm PMI hay phí HOA không? Không. Máy tính này chỉ tính gốc, lãi, thuế và bảo hiểm. Bảo hiểm vay thế chấp tư nhân (PMI) và phí hội cư dân (HOA) là các khoản riêng và sẽ cộng thêm vào chi phí hàng tháng của bạn.
Tôi nên nhập giá nhà hay số tiền vay? Hãy nhập số tiền vay — tức giá nhà trừ đi khoản trả trước (down payment).
Tại sao phải chia thuế và bảo hiểm cho 12? Các khoản này thường được tính theo năm nhưng ngân hàng cho vay giữ theo tháng trong tài khoản ký quỹ (escrow), nên chia cho 12 phản ánh đúng phần được giữ mỗi tháng.
