Cách tính lãi kép (Compound Interest) – Bí quyết để tiền tự sinh lời
Hiểu lãi kép là gì, công thức tính lãi kép, ví dụ minh họa và cách áp dụng để tiền tự sinh lời. Có máy tính lãi kép online.
Công Cụ Này Giúp Gì Cho Bạn
Công cụ này ước tính mức thu nhập gộp bạn cần có để đủ khả năng mua nhà, dựa trên tỷ lệ nợ trên thu nhập đầu vào (front-end DTI) mà ngân hàng áp dụng. Nó được thiết kế theo chuẩn vay thế chấp của Mỹ, nơi "quy tắc 28%" phổ biến giới hạn chi phí nhà ở không vượt quá 28% thu nhập gộp hằng tháng. PITI là viết tắt của bốn khoản hợp thành một khoản trả nhà hằng tháng điển hình: Gốc (Principal), Lãi (Interest), Thuế (Taxes) và Bảo hiểm (Insurance) — và tại đây bạn còn có thể cộng thêm phí HOA và PMI. Lưu ý: đây là chuẩn của thị trường Mỹ; tại Việt Nam các ngân hàng có tiêu chí thẩm định khác nhau, nhưng cách tính bên dưới vẫn áp dụng được cho mọi trường hợp.
Cách Sử Dụng
Nhập khoản gốc & lãi hằng tháng, thuế bất động sản, bảo hiểm nhà, cùng phí HOA hoặc PMI (nếu có). Sau đó đặt giới hạn DTI đầu vào mà ngân hàng của bạn sử dụng (28% là mức tiêu chuẩn; người mua thận trọng có thể chọn 25%). Công cụ sẽ cộng tổng PITI rồi chia cho tỷ lệ DTI để tìm ra thu nhập hằng tháng cần có, sau đó nhân với 12 để ra con số theo năm.
Công Thức Tính
Trước tiên, tính tổng chi phí nhà ở hằng tháng:
$$\text{PITI} = \text{Gốc \& Lãi} + \text{Thuế} + \text{Bảo hiểm} + \text{HOA/PMI}$$Tiếp theo, thu nhập cần có mỗi tháng là PITI ÷ DTI, và thu nhập theo năm bằng con số đó × 12.
$$\text{Thu nhập năm} = \frac{\text{PITI}}{\text{DTI}/100} \times 12$$Ví dụ, nếu PITI là 1.600 USD và giới hạn DTI là 28% (0,28) thì thu nhập tháng cần có:
$$1.600 \div 0{,}28 = 5.714{,}29 \text{ USD}$$và thu nhập năm \(= 68.571{,}43 \text{ USD}\).
Ví Dụ Cụ Thể
Giả sử Gốc & Lãi là 1.200 USD, thuế 300 USD, bảo hiểm 100 USD, không có HOA/PMI, với DTI 28%. Khi đó \(\text{PITI} = 1.600 \text{ USD}\). Thu nhập tháng \(= 1.600 \div 0{,}28 \approx 5.714 \text{ USD}\). Thu nhập năm \(\approx 68.571 \text{ USD}\). Nếu bạn siết DTI xuống 25%, bạn sẽ cần \(1.600 \div 0{,}25 = 6.400 \text{ USD/tháng}\), tương đương 76.800 USD/năm.
Câu Hỏi Thường Gặp
DTI đầu vào (front-end DTI) là gì? Đó là phần thu nhập gộp hằng tháng dành cho chi phí nhà ở. Nhiều ngân hàng muốn tỷ lệ này ở mức 28% trở xuống.
Con số này có tính cả các khoản nợ khác không? Không — đây là tỷ lệ đầu vào (chỉ tính chi phí nhà ở). Tỷ lệ DTI đầu ra (back-end) mới bao gồm thêm vay mua xe, thẻ tín dụng và vay sinh viên.
Đây có phải chỉ dành riêng cho Mỹ không? Quy ước 28%/PITI là chuẩn vay thế chấp của Mỹ. Phép tính áp dụng được ở bất kỳ đâu, nhưng các ngưỡng phổ biến phản ánh thông lệ cho vay tại Mỹ — ở Việt Nam, hãy tham khảo tiêu chí thẩm định riêng của ngân hàng bạn vay.
