이 계산기는 무엇을 하나요?
이 도구는 대출 기관이 사용하는 프런트엔드 부채상환비율(DTI)을 기준으로, 특정 주택을 구입하기 위해 필요한 총소득(세전 소득)을 추정합니다. 미국 모기지 기준에 맞춰 설계되었으며, 미국에서 흔히 쓰이는 'PITI'와 '28% 룰'에 따르면 주거비가 월 총소득의 28%를 넘지 않도록 권장합니다. PITI는 일반적인 월 주거비를 구성하는 네 가지 항목, 즉 원금(Principal), 이자(Interest), 세금(Taxes), 보험(Insurance)을 뜻하며, 여기서는 관리비(HOA)와 모기지 보험(PMI)까지 추가로 반영할 수 있습니다. 참고로 한국의 대출 규제(DSR·LTV 등)는 산정 방식과 기준이 다르므로, 이 계산기는 미국 주택 구입 시나리오를 가정한 도구로 이해하시는 것이 좋습니다.
사용 방법
월 원금 및 이자, 재산세, 주택 보험료, 그리고 해당되는 경우 관리비(HOA)나 모기지 보험(PMI)을 입력하세요. 그런 다음 대출 기관이 적용하는 프런트엔드 DTI 한도를 설정합니다(28%가 일반적이며, 보수적으로 접근하려는 분은 25%를 사용하기도 합니다). 계산기는 PITI를 합산한 뒤 이를 DTI 비율로 나누어 필요한 월소득을 구하고, 여기에 12를 곱해 연소득을 산출합니다.
계산 공식
먼저 월 총 주거비를 구합니다: \(\text{PITI} = \text{P\&I} + \text{Tax} + \text{Insurance} + \text{HOA+PMI}\). 이후 필요한 월소득은 \(\text{PITI} \div \text{DTI}\)이며, 연소득은 그 값 \(\times 12\)입니다.
$$\text{Required Annual Income} = \frac{\text{PITI}}{\text{DTI}/100} \times 12$$예를 들어 PITI가 $1,600이고 DTI 한도가 28%(0.28)라면, 필요한 월소득 \(= 1{,}600 \div 0.28 = \$5{,}714.29\), 연소득 \(= \$68{,}571.43\)이 됩니다.
실제 예시
원금·이자가 $1,200, 세금이 $300, 보험이 $100이고 관리비/PMI가 없으며 DTI가 28%라고 가정해 봅시다. \(\text{PITI} = \$1{,}600\). 월소득 \(= 1{,}600 \div 0.28 \approx \$5{,}714\). 연소득 \(\approx \$68{,}571\). 만약 DTI를 25%로 더 엄격하게 잡으면 \(1{,}600 \div 0.25 = \$6{,}400\) 월, 즉 연 \(\$76{,}800\)이 필요합니다.
자주 묻는 질문
프런트엔드 DTI란 무엇인가요? 월 총소득 중 주거비가 차지하는 비율을 말합니다. 많은 대출 기관이 28% 이하를 선호합니다.
다른 부채도 포함되나요? 아니요. 이 계산은 주거비만 보는 프런트엔드 비율입니다. 백엔드 DTI는 자동차 대출, 신용카드, 학자금 대출까지 포함합니다.
미국에만 해당되는 건가요? 28%와 PITI 기준은 미국 모기지 표준입니다. 계산 자체는 어느 나라에서나 적용할 수 있지만, 여기서 사용하는 기준치는 미국 대출 관행을 반영한 것입니다. 한국은 DSR 등 별도 규제를 사용하므로 기준이 다릅니다.
