Bu Hesaplayıcı Ne İşe Yarar?
Bu araç, kredi verenin kullandığı ön borç/gelir oranına (DTI) dayanarak bir evi karşılayabilmeniz için gereken brüt geliri tahmin eder. Araç, ABD ipotek (mortgage) kurallarına göre tasarlanmıştır; burada yaygın olan "%28 kuralı", konut giderlerini brüt aylık gelirin %28'i ile sınırlar. PITI, tipik bir aylık konut ödemesinin dört bileşeninin İngilizce baş harflerinden oluşur: Anapara (Principal), Faiz (Interest), Vergi (Taxes) ve Sigorta (Insurance). Bu hesaplayıcıda ayrıca site aidatı (HOA) ve ipotek sigortasını (PMI) da ekleyebilirsiniz. Not: Bu kavramlar ABD'ye özgüdür; Türkiye'deki konut kredisi koşulları ve bankaların gelir/taksit oranı kuralları farklılık gösterir.
Nasıl Kullanılır?
Aylık anapara ve faizinizi, emlak vergisini, ev sigortasını ve varsa site aidatı ile ipotek sigortasını girin. Ardından kredi verenin kullandığı ön DTI sınırını belirleyin (%28 standarttır; daha temkinli alıcılar %25 tercih edebilir). Hesaplayıcı PITI toplamınızı bulur, bunu DTI oranına böler ve gereken aylık geliri hesaplar; sonra yıllık tutarı bulmak için 12 ile çarpar.
Formül
Önce toplam aylık konut maliyeti: PITI = Anapara ve Faiz + Vergi + Sigorta + Aidat/İpotek Sigortası. Ardından her ay gereken gelir PITI ÷ DTI olur ve yıllık gelir bu tutarın × 12 katıdır.
$$\text{Gerekli Yıllık Gelir} = \frac{\text{PITI}}{\text{DTI}/100} \times 12$$Örneğin, PITI 1.600 $ ve DTI sınırı %28 (0,28) ise, gereken aylık gelir hesaplaması:
$$1.600 \div 0{,}28 = 5.714{,}29 \text{ \$}$$ve yıllık gelir:
$$68.571{,}43 \text{ \$}$$olur.
Örnek Hesaplama
Diyelim ki anapara ve faiz 1.200 $, vergi 300 $, sigorta 100 $ ve hiç aidat/ipotek sigortası yok; DTI ise %28. Bu durumda \(\text{PITI} = 1.600 \text{ \$}\). Aylık gelir:
$$1.600 \div 0{,}28 \approx 5.714 \text{ \$}$$Yıllık gelir \(\approx 68.571 \text{ \$}\). Eğer DTI'yi %25'e indirseydiniz:
$$1.600 \div 0{,}25 = 6.400 \text{ \$/ay}$$ya da yıllık 76.800 $ gerekirdi.
Sıkça Sorulan Sorular
Ön DTI nedir? Brüt aylık gelirinizin konut giderlerine ayrılan kısmıdır. Birçok kredi veren bu oranın %28 veya altında olmasını tercih eder.
Bu hesaplama diğer borçları içerir mi? Hayır; bu yalnızca konut giderlerini kapsayan ön orandır. Arka uç DTI ise taşıt kredisi, kredi kartı ve öğrenci kredisi gibi borçları da hesaba katar.
Bu yalnızca ABD'ye mi özgü? %28 ve PITI kuralları ABD ipotek standartlarıdır. Matematik her yerde geçerlidir, ancak buradaki tipik eşikler ABD kredi kurallarını yansıtır; Türkiye'de bankaların uyguladığı oranlar değişiklik gösterebilir.
