À quoi sert ce calculateur
Cet outil estime le revenu brut nécessaire pour pouvoir acheter un logement, en se basant sur le taux d'endettement « front-end » (DTI, debt-to-income) exigé par le prêteur. Il s'appuie sur les normes hypothécaires américaines, où la fameuse « règle des 28 % » plafonne les charges de logement à 28 % du revenu brut mensuel. Le sigle PITI désigne les quatre composantes d'une mensualité de logement typique aux États-Unis : Principal (capital), Interest (intérêts), Taxes (taxes foncières) et Insurance (assurance habitation) — ici, vous pouvez aussi ajouter les charges de copropriété (HOA) et l'assurance prêt PMI. À noter : en France, les banques raisonnent plutôt avec un taux d'endettement global plafonné autour de 35 %, calculé différemment.
Mode d'emploi
Saisissez votre mensualité de capital et intérêts, vos taxes foncières, votre assurance habitation, ainsi que les éventuelles charges HOA ou la PMI. Indiquez ensuite la limite de DTI « front-end » utilisée par votre prêteur (28 % est la norme ; les acheteurs prudents retiennent parfois 25 %). Le calculateur additionne votre PITI, le divise par la fraction du DTI pour obtenir le revenu mensuel requis, puis le multiplie par 12 pour le montant annuel.
La formule
D'abord, le coût mensuel total du logement : PITI = capital et intérêts + taxes + assurance + HOA/PMI. Ensuite, le revenu nécessaire chaque mois vaut PITI ÷ DTI, et le revenu annuel correspond à ce chiffre × 12.
$$\text{Revenu annuel requis} = \frac{\text{PITI}}{\text{DTI}/100} \times 12$$Par exemple, si le PITI est de 1 600 $ et la limite de DTI de 28 % (0,28), le revenu mensuel requis :
$$1\,600 \div 0{,}28 = 5\,714{,}29\ \$$$soit un revenu annuel de 68 571,43 $.
Exemple chiffré
Imaginons un capital et intérêts de 1 200 $, des taxes de 300 $, une assurance de 100 $ et aucune charge HOA/PMI, avec un DTI de 28 %. Le PITI s'élève à 1 600 $. Le revenu mensuel :
$$1\,600 \div 0{,}28 \approx 5\,714\ \$$$Le revenu annuel ≈ 68 571 $. En resserrant le DTI à 25 %, il faudrait :
$$1\,600 \div 0{,}25 = 6\,400\ \$/\text{mois}$$soit 76 800 $/an.
FAQ
Qu'est-ce que le DTI « front-end » ? C'est la part de votre revenu brut mensuel consacrée aux charges de logement. De nombreux prêteurs souhaitent la voir égale ou inférieure à 28 %.
Cela inclut-il mes autres dettes ? Non — il s'agit du ratio « front-end » (logement uniquement). Le DTI « back-end » prend en compte les crédits auto, cartes de crédit et prêts étudiants.
Est-ce propre aux États-Unis ? Les conventions des 28 % et du PITI sont des standards hypothécaires américains. Le calcul fonctionne partout, mais les seuils habituels reflètent les pratiques de prêt américaines. En France, par exemple, les règles et les seuils diffèrent sensiblement.
