Калькулятор дохода для ипотеки по правилу PITI

Введите расчет

Monthly Principal & Interest ($)

Налог на недвижимость в месяц ($)

Страхование жилья в месяц ($)

Взносы HOA + PMI в месяц ($)

Лимит front-end DTI (%) Доля расходов на жильё в валовом доходе (общепринятый стандарт — 28%).

Результатов

Необходимый годовой доход

$68 571

валовой доход для покупки этого жилья

Необходимый месячный доход	$5 714
Суммарный платёж PITI в месяц	$1 600

Что считает этот калькулятор

Инструмент оценивает валовой доход, который нужен, чтобы потянуть покупку жилья, исходя из коэффициента «платёж за жильё к доходу» (front-end DTI), который применяет банк. Калькулятор ориентирован на ипотечные стандарты США, где популярное «правило 28%» ограничивает расходы на жильё 28% валового месячного дохода. Аббревиатура PITI обозначает четыре составляющие типичного ежемесячного ипотечного платежа: основной долг (Principal), проценты (Interest), налоги (Taxes) и страховку (Insurance). Здесь вы также можете добавить взносы в товарищество собственников (HOA) и страховку PMI. В России таких понятий нет, но логика расчёта универсальна и подойдёт для оценки нагрузки по любому жилищному кредиту.

PITI объединяет основной долг, проценты, налоги и страховку в один ежемесячный платёж за жильё.

Как пользоваться

Укажите ежемесячный платёж по основному долгу и процентам, налог на недвижимость, страхование жилья, а также взносы HOA или PMI, если они есть. Затем задайте лимит front-end DTI, который использует ваш банк (стандарт — 28%; осторожные заёмщики берут 25%). Калькулятор суммирует все составляющие PITI и делит на долю DTI, получая необходимый месячный доход, после чего умножает результат на 12 для годовой суммы.

Формула

Сначала считаем суммарные ежемесячные расходы на жильё: PITI = основной долг и проценты + налог + страховка + HOA/PMI. Затем необходимый месячный доход = PITI ÷ DTI, а годовой доход = эта величина × 12.

$$\begin{gathered} \text{Required Annual Income} = \frac{\text{PITI}}{\text{DTI}/100} \times 12 \\[1.5em] \text{where}\quad \left\{ \begin{aligned} \text{PITI} &= \text{P\&I} + \text{Tax} + \text{Insurance} + \text{HOA+PMI} \\ \text{DTI} &= \text{Front-End DTI (\%)} \end{aligned} \right. \end{gathered}$$

Например, если PITI составляет $1 600, а лимит DTI равен 28% (0,28), то необходимый месячный доход = \(1\,600 \div 0{,}28 = \$5\,714{,}29\), а годовой доход = \(\$68\,571{,}43\).

Необходимый доход равен ежемесячному PITI, делённому на лимит первичного DTI и умноженному на двенадцать.

Разбор примера

Допустим, основной долг и проценты — $1 200, налог — $300, страховка — $100, взносов HOA/PMI нет, лимит DTI — 28%. Тогда PITI = $1 600. Месячный доход = \(1\,600 \div 0{,}28 \approx \$5\,714\). Годовой доход \(\approx \$68\,571\). Если ужесточить DTI до 25%, понадобится \(1\,600 \div 0{,}25 = \$6\,400\) в месяц, или \(\$76\,800\) в год.

Частые вопросы

Что такое front-end DTI? Это доля валового месячного дохода, которая уходит на расходы по жилью. Многие банки в США предпочитают, чтобы она не превышала 28%.

Учитываются ли другие долги? Нет — это коэффициент front-end, только по жилью. Полный коэффициент back-end DTI включает автокредиты, кредитные карты и студенческие займы.

Это только для США? Конвенции с 28% и PITI — это стандарты ипотеки США. Сама математика работает где угодно, но типичные пороговые значения отражают именно американские правила кредитования. В России банки оценивают долговую нагрузку иначе (показатель ПДН), поэтому используйте калькулятор скорее для ориентира.